انتقال سند بدون پایان کار

انتقال سند ملکی بدون گواهی پایان کار با تحولات قانونی اخیر و به ویژه تصویب «قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در سال 1403 با شرایط و ضوابط مشخصی امکان پذیر شده است. این قانون مسیرهای جدیدی را برای حل معضلات مالکین و تسهیل فرآیند ثبت اسناد باز کرده است.

در معاملات املاک و مستغلات گواهی پایان کار همواره به عنوان سندی کلیدی و اساسی شناخته شده است که مطابقت ساختمان احداثی با ضوابط شهرسازی نقشه های مصوب و مقررات ملی ساختمان را تأیید می کند. فقدان این گواهی می تواند چالش های جدی برای مالکین و متقاضیان نقل و انتقال سند ایجاد کند. این چالش ها عمدتاً ریشه در تخلفات ساختمانی عدم پرداخت جرایم شهرداری یا موانع اداری دارند که فرآیند اخذ پایان کار را دشوار یا غیرممکن می سازند. با این حال نیاز روزافزون جامعه به شفاف سازی و تسهیل در فرآیندهای ثبتی قانون گذار را بر آن داشت تا راهکارهای نوین و کاربردی را در این زمینه ارائه دهد.

پایان کار ساختمان چیست و چرا ضروری است؟

گواهی پایان کار ساختمان مجوزی است که توسط شهرداری یا سایر مراجع ذی صلاح (مانند دهیاری ها و بنیاد مسکن در مناطق روستایی) پس از اتمام عملیات ساختمانی و تأیید مطابقت بنای احداثی با پروانه ساخت نقشه های مصوب ضوابط شهرسازی و مقررات ایمنی صادر می شود. این گواهی به منزله تأیید نهایی قانونی بودن و ایمن بودن سازه برای بهره برداری است.

هدف از صدور گواهی پایان کار

هدف اصلی از صدور گواهی پایان کار اطمینان از رعایت استانداردهای فنی شهرسازی و ایمنی در ساخت وساز است. این گواهی تضمین می کند که ساختمان از نظر مقاومت سازه تأسیسات نما ارتفاع و سایر مشخصات مطابق با مقررات عمل کرده است. در واقع پایان کار سند رسمی تأیید عدم وجود تخلفات ساختمانی اساسی است.

تفاوت گواهی پایان کار و گواهی عدم خلاف

یکی از مفاهیم مرتبط که اغلب با پایان کار اشتباه گرفته می شود گواهی عدم خلاف است. گواهی عدم خلاف سندی است که در مراحل میانی ساخت وساز و پیش از اتمام کامل پروژه توسط شهرداری صادر می شود و تأیید می کند که تا تاریخ صدور گواهی هیچ گونه تخلف ساختمانی (خلاف پروانه) صورت نگرفته است. اما گواهی پایان کار پس از اتمام کامل پروژه و بررسی نهایی کلیه جوانب ساختمان صادر می شود و تأییدکننده مطابقت نهایی با مقررات است. به عبارت دیگر عدم خلاف مربوط به وضعیت فعلی در حین ساخت است در حالی که پایان کار مربوط به وضعیت نهایی پس از تکمیل بنا است.

اهمیت پایان کار از منظر قانونی شهرسازی و ایمنی

پایان کار از چندین منظر اهمیت حیاتی دارد:

• قانونی: ماده 100 قانون شهرداری ها به صراحت بر لزوم اخذ پایان کار تأکید دارد. عدم دریافت آن می تواند منجر به تشکیل پرونده در کمیسیون ماده 100 صدور رأی جریمه یا حتی تخریب بنا شود.
• شهرسازی: این گواهی نقش مهمی در کنترل و نظارت بر توسعه شهری و جلوگیری از ساخت وسازهای غیرمجاز و نامنظم دارد.
• ایمنی: تأییدیه نهایی کارشناسان شهرداری و مهندسین ناظر در فرآیند صدور پایان کار از رعایت استانداردهای ایمنی سازه در برابر بلایای طبیعی (مانند زلزله) آتش سوزی و سایر حوادث اطمینان حاصل می کند.
• نقل و انتقال رسمی: در گذشته و قبل از تغییرات اخیر قانونی نداشتن گواهی پایان کار مانعی جدی برای نقل و انتقال رسمی سند مالکیت در دفاتر اسناد رسمی بود.

عواقب عدم دریافت پایان کار

عدم دریافت گواهی پایان کار می تواند پیامدهای حقوقی و مالی قابل توجهی داشته باشد:

• **عدم امکان نقل و انتقال رسمی سند:** مهمترین مانع برای خرید و فروش قانونی ملک و ثبت آن به نام خریدار.
• **تحمیل جریمه های سنگین:** در صورت وجود تخلفات ساختمانی کمیسیون ماده 100 می تواند رأی به جریمه صادر کند که ممکن است به مبالغ بالایی برسد.
• **حکم تخریب:** در صورت جدی بودن تخلفات و عدم امکان ابقاء بنا (مانند تجاوز به معابر عمومی یا عدم رعایت اصول فنی) حکم قلع و قمع صادر خواهد شد.
• **عدم امکان دریافت خدمات زیربنایی:** در برخی موارد بدون پایان کار دریافت انشعابات آب برق گاز و تلفن با مشکل مواجه می شود.
• **کاهش ارزش ملک:** ملکی که پایان کار ندارد از نظر قانونی و بازار ارزشی کمتر از ملک مشابه با پایان کار دارد.

به همین دلایل اخذ گواهی پایان کار یکی از ارکان اصلی در فرآیند ساخت و ساز و معاملات ملکی است.

مسئولیت اخذ گواهی پایان کار با کیست؟

مسئولیت اخذ گواهی پایان کار یک موضوع حیاتی است که همواره محل مناقشه بین طرفین معاملات و ساخت وساز بوده است. درک صحیح این مسئولیت می تواند از بروز اختلافات حقوقی پیشگیری کند.

اصل کلی: مالک

بر اساس قوانین جاری و رویه مرسوم اصل کلی این است که مسئولیت تقاضا و پیگیری برای اخذ گواهی پایان کار بر عهده مالک ملک است. این مسئولیت از آن جهت به مالک واگذار می شود که وی صاحب اصلی ملک است و پروانه ساخت به نام او صادر شده است.

موارد واگذاری مسئولیت به سازنده یا طرف سوم

در عمل به ویژه در قراردادهای مشارکت در ساخت یا پیش فروش آپارتمان ها معمولاً مسئولیت اخذ گواهی پایان کار به سازنده واگذار می شود. این واگذاری مسئولیت باید به صورت صریح و شفاف در قراردادهای رسمی و وکالت نامه های بلاعزل ذکر شود. در چنین شرایطی سازنده مکلف است پس از اتمام عملیات ساختمانی مراحل قانونی اخذ پایان کار را طی کرده و آن را به خریداران یا مالکین تحویل دهد. عدم رعایت این بند از قرارداد می تواند منجر به طرح دعوای حقوقی علیه سازنده شود.

راهکارهای حقوقی در صورت امتناع از اخذ پایان کار

در صورتی که مسئولیت اخذ پایان کار به سازنده واگذار شده باشد اما وی از انجام تعهد خود امتناع ورزد مالک یا خریداران می توانند از طریق مراجع قضایی اقدام کنند. متداول ترین راهکار حقوقی در این شرایط دادخواست الزام سازنده به اخذ پایان کار است. این دادخواست به دادگاه حقوقی تقدیم می شود و دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات در صورت احراز تعهد سازنده او را ملزم به پیگیری و اخذ گواهی پایان کار خواهد کرد.

دادخواست الزام به اخذ پایان کار ابزاری قانونی برای خریداران و مالکین است تا سازندگانی را که از تعهدات قراردادی خود مبنی بر دریافت گواهی پایان کار سر باز می زنند ملزم به انجام این وظیفه قانونی و قراردادی نمایند.

حتی در مواردی که مالک یا سازنده به هر دلیل از اخذ پایان کار کوتاهی می کنند امکان پیگیری و حل مشکلات از طریق قانونی وجود دارد. این موضوع به ویژه با رویه های جدید و تسهیلات ایجاد شده در قانون 1403 اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

چرا دفاتر اسناد رسمی قبلاً از انتقال سند بدون پایان کار امتناع می کردند؟ (قانون تسهیل مصوب ۱۳۸۵)

برای درک تحولات اخیر در زمینه انتقال سند بدون پایان کار ضروری است که ابتدا به وضعیت گذشته و دلایل امتناع دفاتر اسناد رسمی از ثبت چنین معاملاتی بپردازیم. این رویکرد عمدتاً ریشه در «قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی» مصوب سال 1385 داشت.

مروری بر ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد

ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی شرایط و الزامات دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک را مشخص می کرد. بر اساس بند الف این ماده یکی از مدارک ضروری و الزامی برای انجام نقل و انتقال رسمی گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰ اصلاحی قانون شهرداری بود.

ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی:
دفاتر اسناد رسمی موظفند با رعایت بندهای زیر پس از دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبت (حسب مورد) و عدم بازداشت نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اقدام نمایند.

• الف- گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰ اصلاحی قانون شهرداری در مورد املاک مشمول قانون مذکور.
• ب- اعلام نظر وزارت جهاد کشاورزی (حسب مورد سازمان امور اراضی و سازمان جنگل ها و مراتع و آبخیزداری کشور) مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن آماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع در مورد املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها.
• ج- دفاتر اسناد رسمی مکلف اند هنگام نقل وانتقال عین املاک مفاصا حساب مالیاتی و بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴ را از انتقال دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت.

دلایل ممنوعیت در گذشته و رویه سردفتران

بر اساس این ماده صریح قانونی دفاتر اسناد رسمی و سردفتران محترم مکلف بودند که قبل از هرگونه نقل و انتقال رسمی ملک گواهی پایان کار (یا گواهی عدم خلاف در مورد ساختمان های نیمه کاره) را از انتقال دهنده مطالبه کنند. دلیل این الزام اطمینان از مطابقت بنا با قوانین و مقررات شهرسازی و عدم وجود تخلفات اساسی بود. فقدان این گواهی به معنای عدم رعایت کامل ضوابط احتمال وجود تخلفات و بدهی های معوق به شهرداری بود که می توانست حقوق انتقال گیرنده (خریدار) را به خطر اندازد.

از آنجایی که گواهی پایان کار تأییدیه رسمی بر سلامت قانونی و فنی ساختمان محسوب می شد سردفتران از تنظیم سند برای املاک فاقد آن پرهیز می کردند. این رویه با هدف حمایت از حقوق خریدار و جلوگیری از مشکلات آتی تا پیش از تصویب قانون جدید ادامه داشت و در بسیاری از موارد به دلیل عدم وجود پایان کار معاملات رسمی ملکی با بن بست مواجه می شدند.

قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳): تحولی بزرگ

تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در سال 1403 نقطه عطفی در فرآیندهای ثبتی کشور و به ویژه در مورد انتقال سند بدون پایان کار محسوب می شود. این قانون با هدف رفع موانع موجود شفاف سازی معاملات و حل مشکلات دیرینه مردم در زمینه املاک تغییرات بنیادینی را ایجاد کرده است.

معرفی این قانون و اهداف کلان آن

قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با رویکردی نوین به دنبال ساماندهی بازار مسکن افزایش امنیت حقوقی معاملات و کاهش دعاوی قضایی ناشی از اسناد عادی است. از جمله اهداف کلان این قانون می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• **شفاف سازی و اعتباربخشی به معاملات:** با الزامی کردن ثبت رسمی کلیه معاملات املاک از اعتبار اسناد عادی کاسته و به سند رسمی قدرت اثباتی بیشتری بخشیده می شود.
• **تسهیل صدور سند مالکیت:** این قانون راهکارهای جدیدی را برای املاکی که به دلیل مشکلات مختلف (مانند فقدان پایان کار یا تخلفات ساختمانی) امکان دریافت سند رسمی نداشتند پیش بینی کرده است.
• **حل مشکلات مردم:** بسیاری از شهروندان درگیر پرونده های قضایی مربوط به اختلافات ملکی یا عدم امکان دریافت سند بودند که این قانون با پیش بینی سناریوهای مختلف به دنبال حل این معضلات است.
• **کاهش زمین خواری و پولشویی:** ثبت رسمی معاملات ابزار نظارتی قوی تری را برای مبارزه با فساد در بازار املاک فراهم می آورد.

زمان اجرایی شدن کامل قانون

هرچند این قانون در سال 1403 به تصویب رسیده اما اجرای کامل آن منوط به تدوین آیین نامه های اجرایی و فراهم آوردن زیرساخت های لازم است. بر اساس اظهارات مسئولین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انتظار می رود فازبندی اجرایی و تدوین آیین نامه ها تا اوایل سال 1404 به اتمام رسیده و قانون به طور کامل عملیاتی شود. در حال حاضر برخی از مفاد آن به صورت آزمایشی یا بخشنامه ای در حال اجرا هستند.

تأثیرات اصلی قانون جدید بر فرآیند صدور پایان کار و سند مالکیت

مهمترین تأثیر این قانون لغو ممنوعیت صدور سند مالکیت به دلیل فقدان پایان کار یا آرای کمیسیون ماده 100 است. این یعنی:

• شهرداری ها مکلف شده اند در مواردی که قبلاً به دلیل وجود تخلف یا جریمه از صدور پایان کار امتناع می کردند اکنون گواهی پایان کار را با ذکر دقیق تخلفات و میزان جریمه صادر کنند.
• ادارات ثبت نیز می توانند با استناد به این گواهی های پایان کار سند مالکیت تک برگ را برای واحدهای دارای تخلف صادر کنند با این قید که جزئیات تخلف و جریمه در سند درج شود.
• همچنین این قانون امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه را بدون نیاز به پایان کار یا حتی جواز ساخت (فقط با دستور نقشه) فراهم آورده است که تحولی چشمگیر در فرآیند تفکیک و صدور سند برای ساختمان های در حال ساخت محسوب می شود.

این تحولات افق جدیدی را برای خریداران فروشندگان و سازندگانی که سال ها با مشکل سند بدون پایان کار دست و پنجه نرم می کردند گشوده است.

سناریوهای انتقال سند بدون پایان کار بر اساس قانون جدید

قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب 1403) برای املاکی که فاقد گواهی پایان کار هستند بر اساس نوع و شدت تخلفات سناریوهای متفاوتی را برای انتقال سند پیش بینی کرده است. درک این سناریوها برای تمامی ذی نفعان از اهمیت بالایی برخوردار است.

الف) املاک دارای جریمه شهرداری

یکی از رایج ترین موانع در گذشته عدم صدور پایان کار به دلیل تخلفات ساختمانی بود که منجر به جریمه توسط کمیسیون ماده 100 می شد. طبق قانون جدید این مشکل تا حد زیادی مرتفع شده است:

• مکلف بودن شهرداری به صدور گواهی پایان کار با ذکر جریمه: شهرداری ها اکنون موظفند حتی برای املاکی که دارای جریمه های شهرداری هستند گواهی پایان کار را صادر کنند. در این گواهی میزان دقیق و علت جریمه چه در بخش مشاعات (مانند کسری پارکینگ یا اضافه بنا در فضاهای مشترک) و چه در قسمت های اختصاصی (مانند اضافه بنا در واحد) به تفصیل ذکر می شود. این گواهی به عنوان یک سند معتبر وضعیت قانونی تخلفات را مشخص می کند.
• امکان اخذ سند مالکیت تک برگ با درج جریمه در آن: با ارائه این گواهی پایان کار به ادارات ثبت مالکین می توانند درخواست صدور سند مالکیت تک برگ را ارائه دهند. اداره ثبت ضمن صدور سند میزان و علت جریمه را در سند مالکیت درج خواهد کرد. این اقدام به شفافیت هرچه بیشتر در معاملات کمک می کند.
• زمان و شرایط پرداخت جریمه: نکته بسیار مهم این است که در این مرحله نیازی به پرداخت فوری مبلغ جریمه نیست. پرداخت جریمه به نرخ روز تنها در زمان انتقال ملک به غیر (یعنی هنگام فروش ملک به شخص دیگر) الزامی است. این تسهیلات به مالکین اجازه می دهد تا بدون فشار مالی ناشی از پرداخت فوری جریمه بتوانند سند خود را دریافت کنند و تنها در زمان معامله اقدام به تسویه حساب با شهرداری نمایند. این امر به خصوص برای مالکین واحدهای آپارتمانی که همسایگانشان در پرداخت جریمه مشاعات همکاری نمی کنند راهگشاست.

ب) املاک نیازمند اصلاحات غیر از پرداخت جریمه

برخی اوقات ملک علاوه بر جریمه نیازمند انجام اصلاحات فیزیکی است که جنبه فنی یا شهرسازی دارند (مانند تغییر کاربری بخشی از فضا یا عدم رعایت کامل ضوابط نمای ساختمان). در این موارد نیز قانون جدید راهکارهایی را پیش بینی کرده است:

• صدور گواهی پایان کار مشروط به انجام اصلاحات: شهرداری موظف است گواهی پایان کار را صادر کند اما در این گواهی موارد اصلاحات انجام نشده در بخش اختصاصی واحد و همچنین سهم واحد از اصلاحات مشاعات به دقت ذکر می شود.
• نحوه ذکر اصلاحات انجام نشده در سند مالکیت و جرایم احتمالی: برای دریافت سند مالکیت تک برگ مالک باید اصلاحات مربوط به بخش اختصاصی واحد خود را انجام دهد. اما در مورد اصلاحات بخش مشاعات حتی اگر به دلیل عدم همکاری سایر مالکین یا سازنده هنوز انجام نشده باشند مالک می تواند برای دریافت سند مالکیت اقدام کند. در سند مالکیت علاوه بر ذکر اصلاحات انجام نشده در بخش مشاع میزان جریمه های احتمالی مرتبط نیز قید خواهد شد. این بند مشکل مالکین واحدهایی را که به دلیل عدم همکاری سایرین قادر به تکمیل مشاعات نبودند تا حد زیادی حل می کند.

ج) املاک دارای حکم قلع و قمع

موضوع قلع و قمع (تخریب کامل یا جزئی بنا) از حساسیت بالایی برخوردار است زیرا به معنای تخلفات بسیار جدی و عدم رعایت اصول اساسی شهرسازی یا ایمنی است. قانون جدید در این خصوص رویکرد متفاوتی دارد:

• ممنوعیت کامل صدور سند مالکیت و پایان کار: برای املاکی که دارای حکم قطعی قلع و قمع هستند به هیچ عنوان گواهی پایان کار یا سند مالکیت صادر نخواهد شد. این حکم نشان دهنده خط قرمزهای قانونی است که حتی با قانون جدید نیز قابل عدول نیستند.
• ثبت صرفاً نام متصرف قانونی در سامانه: در این موارد تنها نام متصرف قانونی ملک در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت خواهد شد. این اقدام صرفاً برای ثبت سوابق و اطلاع رسانی است و هیچ گونه حق مالکیت رسمی را ایجاد نمی کند. این بدان معناست که اگر ملکی دارای حکم قلع و قمع باشد راهی برای انتقال سند ملک آن به صورت رسمی وجود ندارد و معامله آن بسیار پرریسک و غیرقانونی است.

د) تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه بدون نیاز به پایان کار (فقط با دستور نقشه)

یکی از نوآوری های مهم و شاید انقلابی در قانون جدید امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه برای املاک بدون نیاز به گواهی پایان کار یا حتی جواز ساخت تنها با استناد به دستور نقشه است. این موضوع به ویژه برای سازندگان و خریداران واحدهای در حال ساخت اهمیت زیادی دارد:

• توضیح ماده 14 قانون جدید و امکان سنجی آن: ماده 14 قانون جدید به صراحت بیان می دارد که سازمان ثبت مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی صادر شده است امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه شناسه یکتا تخصیص دهد.
• مراحل تخصیص شناسه یکتا و صدور سند: این فرآیند به این صورت است که پس از صدور دستور نقشه (که پیش نیازی برای شروع ساخت و ساز است) و با ذکر جزئیاتی مانند تعداد طبقات تعداد واحدها میزان اعیان و مشاعات ادارات ثبت می توانند برای هر واحد یک شناسه یکتا تخصیص دهند. این شناسه امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی و متعاقباً تقسیم نامه را بین مالکین فراهم می کند. پس از تنظیم تقسیم نامه و پیش از صدور سند مالکیت تک برگ شناسه یکتا باطل شده و پلاک ثبتی اختصاصی به هر واحد تعلق می گیرد و سپس سند مالکیت صادر می شود. این امکان به طور خاص برای ساختمان های در حال ساخت بسیار مفید است زیرا خریداران می توانند زودتر از موعد تکمیل کامل و دریافت پایان کار دارای سند رسمی شوند و از حقوق مالکانه خود بهره مند گردند.

این سناریوها نشان می دهند که قانون جدید رویکردی جامع و عملیاتی را برای حل مشکلات مربوط به سند بدون پایان کار اتخاذ کرده و تلاش دارد تا با حفظ حقوق شهروندان و نظارت بر رعایت ضوابط فرآیندهای ثبتی را تسهیل و تسریع نماید.

راهکارهای عملی و گام های اجرایی برای متقاضیان

با توجه به تحولات قانونی جدید متقاضیان انتقال سند بدون پایان کار می توانند با اتخاذ رویکردهای عملی و طی مراحل مشخص به هدف خود دست یابند. این راهکارها شامل تعامل با شهرداری اداره ثبت و استفاده از مشاوره تخصصی است.

مراجعه به شهرداری: درخواست گواهی پایان کار مشروط یا با ذکر تخلفات

اولین گام برای هر متقاضی مراجعه به شهرداری منطقه ای است که ملک در آن واقع شده است. بر اساس قانون جدید حتی اگر ملک شما دارای تخلفات ساختمانی یا جریمه های پرداخت نشده باشد شهرداری مکلف است گواهی پایان کار را صادر کند. در این گواهی تمامی تخلفات و میزان جریمه های مربوط به آن (چه در مشاعات و چه در قسمت اختصاصی) به صورت شفاف و دقیق ذکر خواهد شد. درخواست شما باید شامل مدارک مالکیت پروانه ساخت (در صورت وجود) و سایر اسناد مربوطه باشد. تاکید بر مفاد قانون جدید در مواجهه با کارشناسان شهرداری می تواند فرآیند را تسهیل کند.

مراجعه به اداره ثبت: درخواست صدور سند مالکیت با استناد به گواهی شهرداری

پس از دریافت گواهی پایان کار از شهرداری که حاوی اطلاعات تخلفات و جرایم است گام بعدی مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل است. شما با استناد به این گواهی و سایر مدارک مالکیت خود (مانند مبایعه نامه رسمی یا قولنامه دارای کد رهگیری) می توانید درخواست صدور سند مالکیت تک برگ را ارائه دهید. اداره ثبت با بررسی گواهی شهرداری سند مالکیت را صادر خواهد کرد و موارد تخلف و جریمه را در متن سند درج می کند. این بدان معناست که ملک شما با وجود تخلفات دارای سند رسمی خواهد شد و پرداخت جریمه به زمان انتقال ملک به غیر موکول می شود.

نقش وکلا و سردفتران: مشاوره تخصصی و پیگیری پرونده

با توجه به پیچیدگی های قانونی و اداری بهره گیری از مشاوره وکلای دادگستری و سردفتران اسناد رسمی متخصص در امور ملکی اکیداً توصیه می شود. این متخصصان می توانند:

• **ارائه مشاوره حقوقی تخصصی:** وضعیت حقوقی ملک شما را تحلیل کرده و بهترین مسیر قانونی را پیشنهاد دهند.
• **پیگیری پرونده در شهرداری و ثبت:** در فرآیندهای اداری مربوط به شهرداری و اداره ثبت نماینده شما باشند و پیگیری های لازم را انجام دهند.
• **تنظیم اسناد و قراردادها:** اطمینان حاصل کنند که تمامی اسناد و قراردادها به خصوص مبایعه نامه ها مطابق با آخرین قوانین تنظیم شده اند تا از بروز مشکلات آتی جلوگیری شود.

نکات مهم در قولنامه ها و مبایعه نامه ها برای خریداران

خریداران ملک هایی که سند بدون پایان کار دارند باید نکات زیر را در قولنامه ها و مبایعه نامه ها مد نظر قرار دهند:

• **ذکر صریح وضعیت پایان کار:** در قرارداد باید به وضوح قید شود که ملک فاقد گواهی پایان کار است و علت آن (مثلاً وجود تخلفات) مشخص شود.
• **مسئولیت پرداخت جرایم و هزینه های اصلاحات:** باید تعیین شود که مسئولیت پرداخت جرایم شهرداری (در زمان انتقال سند) و هزینه های احتمالی برای انجام اصلاحات با کیست.
• **شروط فسخ یا کاهش ثمن:** برای محافظت از حقوق خریدار می توان شروطی را در نظر گرفت که در صورت عدم امکان دریافت سند یا بروز مشکلات پیش بینی نشده حق فسخ معامله یا کاهش قیمت را برای خریدار محفوظ بدارد.
• **مهلت بندی دقیق:** زمان بندی مشخص برای اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی توسط فروشنده در قرارداد درج شود.

نحوه اقدام در صورت عدم همکاری سایر مالکین مجتمع

در مجتمع های آپارتمانی که عدم همکاری سایر مالکین مانع از اخذ پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی می شود قانون جدید راهکارهای مهمی را ارائه کرده است:

• **اقدام مستقل برای سهم خود:** شما می توانید برای واحد خود و سهمتان از مشاعات درخواست صدور گواهی پایان کار با ذکر تخلفات را از شهرداری داشته باشید و سپس برای دریافت سند تفکیکی واحد خود با قید جرایم در سند اقدام کنید. پرداخت سهم شما از جریمه ها تنها در زمان انتقال سند واحد شما به غیر الزامی خواهد بود.
• **دادخواست الزام به اخذ پایان کار و تنظیم سند:** در صورت عدم همکاری سایر مالکین می توانید به صورت انفرادی یا گروهی (با سایر مالکین راغب) دادخواست «الزام به اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی» را علیه مالکین ممتنع و/یا سازنده مطرح نمایید.

این گام های اجرایی نشان دهنده مسیر روشنی است که قانون جدید برای حل معضل انتقال سند بدون پایان کار پیش روی متقاضیان قرار داده است.

نتیجه گیری و جمع بندی

«انتقال سند بدون پایان کار» که در گذشته یکی از چالش های حقوقی و اداری عمده در معاملات ملکی محسوب می شد با تصویب «قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در سال 1403 دچار تحولات اساسی و رویکردی نوین شده است. این قانون با هدف تسهیل شفاف سازی و رفع موانع امکان انتقال سند را برای املاک فاقد گواهی پایان کار تحت شرایطی خاص فراهم آورده است.

خلاصه مهمترین نکات این است که اکنون می توان در سناریوهای مختلفی که ملک فاقد پایان کار است نسبت به صدور سند مالکیت اقدام کرد. این سناریوها شامل املاک دارای جریمه شهرداری املاک نیازمند اصلاحات (به جز موارد قلع و قمع) و حتی امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی تنها با دستور نقشه برای ساختمان های در حال ساخت می شود. در مواردی که ملک دارای جریمه است شهرداری موظف به صدور گواهی پایان کار با ذکر جرایم است و اداره ثبت نیز سند را با قید این موارد صادر می کند و پرداخت جریمه به زمان انتقال ملک به غیر موکول خواهد شد. اما برای املاکی که حکم قطعی قلع و قمع دارند همچنان صدور سند مالکیت ممنوع است.

تأکید بر لزوم آگاهی از جزئیات و تفاوت سناریوها و همچنین مراجعه به مراجع ذی صلاح بسیار ضروری است. با توجه به پیچیدگی های فنی و حقوقی این فرآیندها به خریداران فروشندگان و سازندگان توصیه اکید می شود که پیش از هرگونه اقدام حتماً از مشاوره حقوقی تخصصی وکلای باتجربه در امور ملکی یا دفاتر اسناد رسمی بهره مند شوند. این اقدام نه تنها از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری می کند بلکه مسیر رسیدن به سند رسمی را با اطمینان و سرعت بیشتری هموار می سازد. قانون جدید گام مهمی در جهت ساماندهی بازار مسکن و الزام به تنظیم سند رسمی برداشته اما اجرای صحیح آن مستلزم دانش کافی و پیگیری مجدانه است.