با قولنامه میشه سند گرفت
با قولنامه میشه سند گرفت
بله امکان اخذ سند رسمی برای ملک قولنامه ای وجود دارد مشروط بر آنکه ملک دارای سابقه ثبتی باشد و مراحل قانونی مربوطه از طریق سامانه ثبت ملک یا مراجع قضایی طی شود. این فرآیند به تثبیت مالکیت و جلوگیری از دعاوی حقوقی آتی کمک شایانی می کند و برای امنیت حقوقی و افزایش ارزش ملک ضروری است.
در معاملات ملکی
درک ملک قولنامه ای و ضرورت اخذ سند رسمی
آغاز هرگونه اقدام حقوقی و ثبتی مستلزم درک صحیح از مفاهیم و اصطلاحات مرتبط است. در حوزه املاک یکی از مهمترین تمایزات میان ملک قولنامه ای و ملک سنددار رسمی است که پیامدهای حقوقی متفاوتی برای خریداران و مالکان به همراه دارد.
ملک قولنامه ای چیست؟
ملک قولنامه ای به ملکی اطلاق می شود که نقل و انتقال آن صرفاً بر اساس یک سند عادی (که عموماً به آن
چرا برای ملک قولنامه ای به سند رسمی نیاز داریم؟
اخذ
- امنیت حقوقی کامل: سند رسمی تنها سند معتبر و غیرقابل انکار در محاکم قضایی و ادارات دولتی است. این سند از ادعاهای ثالث جعل و کلاهبرداری جلوگیری می کند.
- افزایش ارزش ملک: املاک دارای سند رسمی ارزش بازار بالاتری نسبت به املاک قولنامه ای دارند و با اطمینان خاطر بیشتری معامله می شوند.
- سهولت در معاملات: نقل و انتقال ملک دارای سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی با سرعت و اطمینان بیشتری انجام می شود.
- دریافت تسهیلات بانکی: بانک ها و مؤسسات مالی تنها در قبال املاک دارای سند رسمی تسهیلات و وام اعطا می کنند.
- جلوگیری از دعاوی متعدد: سند رسمی اختلافات ملکی را به حداقل می رساند و از صرف زمان و هزینه برای دعاوی حقوقی پیشگیری می کند.
- قابلیت استعلام: وضعیت حقوقی و ثبتی ملک دارای سند رسمی به راحتی قابل استعلام است و شفافیت را به ارمغان می آورد.
سند رسمی تک برگ در برابر سند دفترچه ای
تا پیش از این اسناد مالکیت به صورت دفترچه ای و با چندین صفحه صادر می شدند. با این حال سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از سال ۱۳۹۰ به تدریج اقدام به صدور اسناد
- یکپارچگی و امنیت: تمامی اطلاعات ملک از جمله مشخصات مالک حدود اربعه مساحت و کاربری در یک برگ واحد و با مشخصات امنیتی بالا (نظیر هولوگرام و بارکد) درج می شود که جعل آن را دشوارتر می سازد.
- دقت اطلاعات: اطلاعات مندرج در سند تک برگ بر اساس نقشه های UTM و مختصات جغرافیایی دقیق است که از بروز اختلافات متراژی و حدودی جلوگیری می کند.
- سهولت در نگهداری: حجم کمتر و مقاومت بیشتر در برابر فرسودگی از مزایای فیزیکی سند تک برگ است.
- به روزرسانی آسان: تغییرات در مشخصات ملک یا مالکیت به راحتی در سند تک برگ قابل اعمال است و نیاز به تعویض کل سند نیست.
شرایط اصلی و فرعی برای اخذ سند رسمی از طریق قولنامه
برای تبدیل یک ملک قولنامه ای به سند رسمی رعایت مجموعه ای از شرایط حقوقی و ثبتی ضروری است. این شرایط در دو دسته عمومی و خاص طبقه بندی می شوند که شناخت دقیق آن ها گامی اساسی در موفقیت فرآیند اخذ سند است.
شرایط عمومی و الزامات اولیه
صرف نظر از نوع ملک هر متقاضی
- سابقه ثبتی ملک: مهمترین و اصلی ترین شرط وجود
سابقه ثبتی برای ملک است. به این معنا که ملک مورد نظر باید پیش از این حداقل یک بار در دفاتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک کشور به نام شخص یا اشخاصی ثبت شده و دارای یکپلاک ثبتی اصلی و فرعی مشخص باشد. این سابقه بنیان رسمی سازی مالکیت های بعدی است. در صورت فقدان کامل سابقه ثبتی فرآیند پیچیده تر شده و ممکن است ابتدا نیاز بهثبت اولیه ملک در اداره ثبت باشد. - تصرف مالکانه: متقاضی باید بتواند
تصرف مالکانه و بلامنازع خود بر ملک را اثبات کند. این تصرف باید با نیت مالکیت (نه به عنوان مستأجر یا متصرف عدوانی) صورت گرفته باشد و برای مدت زمان معقول و عرفی ادامه داشته باشد. راه های اثبات تصرف شامل ارائه موارد زیر است:- قبوض آب برق گاز تلفن به نام متقاضی.
- استشهادیه محلی که توسط معتمدین محل و همسایگان تأیید شود.
- گواهی های صادره از دهیاری یا شورای محل (به ویژه برای املاک روستایی).
- مدارک مربوط به ساخت و ساز تعمیرات یا بهبود ملک.
- کاربری ملک: نوع کاربری ملک (مسکونی تجاری کشاورزی باغ و اراضی زراعی) نیز در فرآیند اخذ سند مؤثر است. هر کاربری ممکن است الزامات خاص خود را از نظر مراجع ذی ربط (مانند شهرداری جهاد کشاورزی اداره منابع طبیعی) داشته باشد که باید رعایت شوند. قوانین جدید سال ۱۴۰۴ در برخی موارد محدودیت های مربوط به کاربری ها را تسهیل کرده است.
املاکی که مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی هستند
این قانون بستر قانونی اصلی برای
- اراضی کشاورزی باغات و ساختمان های دارای سابقه ثبت: اینها شامل املاکی می شوند که قبلاً به نام اشخاص ثبت شده اند اما متقاضی (خریدار کنونی) بخشی یا تمام آن را با سند عادی (قولنامه) خریداری کرده و به دلایل مختلفی مانند فوت مالک اصلی یا ورثه
عدم دسترسی به ورثه یاامتناع فروشنده از انتقال سند موفق به اخذ سند رسمی نشده است. - املاک مشاعی با تصرفات مجزا: اگر ملک به صورت مشاعی (چند مالک) ثبت شده باشد اما هر یک از شرکا به صورت مجزا بخشی از آن را تصرف و
حدود اربعه مشخصی داشته باشند و به دلیلعدم دسترسی به سایر شرکا یا فوت آن ها نتوانسته اند سند شش دانگ مفروز (مجزا) دریافت کنند می توانند از این طریق اقدام کنند. - املاک وقفی با حق احداث اعیانی: املاکی که عرصه (زمین) آن ها وقفی است اما متقاضی حق احداث اعیانی (ساختمان) بر روی آن را با اجاره نامه رسمی یا عادی دارد و برای این اعیانی سند رسمی ندارد مشمول این قانون می شوند.
نکته حیاتی: شرط اصلی در تمامی موارد فوق وجود سابقه ثبتی برای اصل ملک و احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی بر اساس اسناد عادی است. در صورتفقدان سلسله ایادی یا ابهام در معاملات قبلی فرآیند می تواند پیچیده تر شود.
املاکی که نمی توان مستقیماً از طریق اداره ثبت برایشان سند گرفت (و نیاز به دادگاه دارند)
برخی املاک به دلیل ماهیت خاص خود یا مشکلات حقوقی عمیق امکان دریافت سند مستقیم از اداره ثبت را ندارند و باید ابتدا از طریق
- اراضی ملی موات دولتی: این اراضی اساساً قابل تملک خصوصی نیستند و در صورت تصرف ابتدا باید وضعیت آن ها از طریق مراجع مربوطه (مانند اداره راه و شهرسازی یا سازمان جنگل ها و مراتع) مشخص شود.
- املاک فاقد هرگونه سابقه ثبتی: اگر ملکی در گذشته هرگز در دفاتر ثبت اسناد ثبت نشده باشد فرآیند متفاوتی برای
ثبت اولیه دارد که ممکن است شامل انتشار آگهی های عمومی و طی کردن مراحل پیچیده تری باشد. - مالک رسمی در قید حیات و قابل دسترسی: اگر فروشنده اصلی ملک که سند رسمی به نام اوست در قید حیات بوده و دسترسی به او امکان پذیر باشد و از
تنظیم سند رسمی در دفترخانه خودداری کند راهکار حقوقی صحیحطرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه است. - فوت مالک رسمی و ورثه قابل دسترسی: در صورتی که مالک رسمی فوت کرده باشد اما
ورثه او مشخص و قابل دسترسی باشند و امکان انتقال سند از طریقدفتر اسناد رسمی با ارائه گواهی حصر وراثت وجود داشته باشد نیازی به مراجعه به هیئت های حل اختلاف ثبت نیست و باید از طریق دفترخانه اقدام شود. در صورت امتناع ورثه باز هم باید دعوای حقوقی مطرح شود. - املاک فاقد بنا: در گذشته برای اراضی بدون بنا (فقط زمین) در داخل محدوده شهری امکان اخذ سند از طریق قانون تعیین تکلیف وجود نداشت. اما با
قوانین جدید سال ۱۴۰۴ این محدودیت تا حد زیادی برطرف شده است و امکاناخذ سند برای زمین های بدون بنا در داخل بافت شهری نیز فراهم شده است.
مدارک لازم و ضروری برای درخواست سند ملک قولنامه ای
جمع آوری و آماده سازی دقیق و کامل مدارک از مهمترین مراحل در
مدارک هویتی متقاضی
- کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی: تمامی صفحات شناسنامه و هر دو روی کارت ملی باید توسط مراجع ذی صلاح (مانند دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت) برابر اصل شوند.
- کپی برابر اصل مدارک هویتی فروشندگان قبلی در سلسله ایادی (در صورت لزوم): اگر ملک از طریق چندین قولنامه دست به دست شده باشد ممکن است اداره ثبت مدارک هویتی تمامی فروشندگان قبلی را برای تکمیل
سلسله ایادی مطالبه کند.
مدارک اثبات معامله و مالکیت
- اصل و کپی برابر اصل تمامی قولنامه ها/مبایعه نامه های سلسله ایادی: این شامل کلیه اسناد عادی خرید و فروش ملک از اولین معامله پس از سند رسمی تا آخرین قولنامه (یعنی قولنامه شما) می شود. اهمیت دارد که تمامی این اسناد حتی اگر کد رهگیری نداشته باشند ارائه شوند و کپی های آن ها برابر اصل گردند.
- کپی صفحات سند رسمی مالکیت قبلی (سند مادر یا بنچاق – در صورت وجود): این سند سابقه ثبتی ملک را نشان می دهد. اگر سند مادر در دسترس نیست می توانید با ارائه پلاک ثبتی ملک از اداره ثبت استعلام و تصویر آن را دریافت کنید.
- گواهی حصر وراثت (در صورت فوت فروشنده): اگر فروشنده اصلی ملک یا یکی از فروشندگان در سلسله ایادی فوت کرده باشد ارائه گواهی حصر وراثت برای اثبات قائم مقامی ورثه ضروری است.
مدارک فنی و ملکی
- نقشه UTM با مختصات جغرافیایی تأیید شده توسط کارشناس رسمی دادگستری/نقشه بردار رسمی: این نقشه موقعیت دقیق جغرافیایی ملک مساحت و حدود اربعه آن را بر روی سیستم مختصات جهانی مشخص می کند و برای جلوگیری از تداخل و تجاوز به املاک مجاور کاملاً ضروری است.
- فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملک: این فرم باید توسط کارشناس نقشه بردار تکمیل و مهر و امضا شود.
- استشهادیه محلی (جهت تأیید تصرف و عدم اعتراض – در صورت نیاز): در برخی موارد برای اثبات تصرف بلامنازع و عدم وجود معارض نیاز به استشهادیه محلی از همسایگان و معتمدین محل است.
- قبوض آب برق گاز تلفن به نام متقاضی (برای اثبات تصرف طولانی مدت): این قبوض می توانند به عنوان شواهدی از تصرف مستمر و طولانی مدت متقاضی بر ملک ارائه شوند.
- گواهی پایان کار و عدم خلاف از شهرداری (در صورت وجود بنا – با توضیحات جدید ۱۴۰۴): در صورتی که ملکی دارای بنا باشد گواهی پایان کار شهرداری برای ساختمان ضروری است. با این حال
قوانین جدید ۱۴۰۴ تا حد زیادیمحدودیت های مربوط به فقدان پایان کار یا آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ را برای صدور سند لغو کرده است اما تسویه جریمه های مربوطه همچنان لازم است.
مدارک مالی و اداری
- فیش پرداخت هزینه های مربوط به اداره ثبت کارشناسی و سایر تعرفه های دولتی: این فیش ها باید پس از پرداخت هزینه های تعیین شده به مدارک پیوست شوند.
- کد پستی معتبر ملک: کد پستی ده رقمی ملک برای ثبت دقیق اطلاعات جغرافیایی آن لازم است.
تذکر مهم: تمامی کپی مدارک باید برابر اصل شده و هیچ سندی نباید صرفاً به صورت کپی عادی ارائه شود. بهتر است قبل از هر اقدامی با مراجعه به سامانه ثبت ملک یا اداره ثبت مربوطه از آخرین فهرست مدارک مورد نیاز اطمینان حاصل کنید.
راهنمای گام به گام اخذ سند رسمی برای ملک قولنامه ای (به روزرسانی 1404)
فرآیند
گام 1: جمع آوری و آماده سازی مدارک اولیه
پیش از ورود به سامانه باید تمامی مدارک مورد نیاز را جمع آوری و آماده کنید. این مرحله شامل موارد زیر است:
- تهیه نقشه UTM دقیق: با مراجعه به کارشناسان رسمی دادگستری (نقشه بردار) یا نقشه برداران مورد تأیید نقشه UTM ملک را با مختصات جغرافیایی دقیق و تأییدیه آن ها تهیه کنید. این نقشه برای شناسایی دقیق حدود و ابعاد ملک ضروری است.
- برابر اصل کردن کلیه اسناد: تمامی مدارک هویتی (شناسنامه و کارت ملی) قولنامه ها/مبایعه نامه ها (سلسله ایادی) گواهی حصر وراثت (در صورت فوت فروشنده) و هر سند دیگری که به عنوان مدرک ارائه می شود باید توسط مراجع ذی صلاح (مانند دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت) برابر اصل شوند.
گام 2: ثبت نام و احراز هویت در سامانه الکترونیک ثبت اسناد (sabtemelk.ssaa.ir)
بخش عمده ای از فرآیند به صورت آنلاین انجام می شود:
- نحوه ورود و ایجاد حساب کاربری: به سامانه
sabtemelk.ssaa.ir مراجعه کنید. اگر قبلاً در این سامانه حساب کاربری ندارید با استفاده از شماره ملی و شماره تلفن همراه (که باید به نام خود متقاضی باشد) اقدام به ایجاد حساب کاربری نمایید. - احراز هویت: پس از ثبت نام مراحل احراز هویت را با وارد کردن اطلاعات درخواستی و تأیید از طریق پیامک یا رمز پویا (در صورت نیاز) طی کنید.
- نکات مهم: در وارد کردن اطلاعات هویتی و شماره تماس خود دقت کنید زیرا تمامی اطلاع رسانی ها از این طریق انجام خواهد شد.
گام 3: تکمیل درخواست پذیرش اولیه در سامانه
پس از ورود به پنل کاربری باید درخواست خود را به دقت ثبت کنید:
- انتخاب گزینه درخواست پذیرش جدید: این گزینه معمولاً برای شروع فرآیند
اخذ سند برای ملک قولنامه ای است. - وارد کردن مشخصات کامل خریدار و فروشنده: مشخصات تمامی خریداران و فروشندگان در
سلسله ایادی (از اولین معامله پس از سند رسمی تا آخرین) را به ترتیب و با دقت وارد نمایید. - مشخصات دقیق ملک: شامل پلاک ثبتی اصلی و فرعی مساحت دقیق (بر اساس نقشه UTM) آدرس کامل کاربری ملک (مسکونی تجاری کشاورزی و غیره) و وضعیت بنا (در صورت وجود) است.
- اطلاعات مربوط به مبایعه نامه ها: تاریخ دقیق تنظیم هر قولنامه شماره آن (در صورت وجود) و نام بنگاه املاکی یا دفترخانه ای که معامله در آنجا انجام شده است باید درج شود.
- دریافت کد رهگیری: پس از تکمیل و تأیید اطلاعات سامانه یک کد رهگیری برای درخواست شما صادر می کند. این کد را برای پیگیری های بعدی نزد خود نگه دارید.
گام 4: ارسال فیزیکی مدارک از طریق پست سفارشی
پس از ثبت درخواست الکترونیکی نوبت به ارسال مدارک فیزیکی می رسد:
- بسته بندی منظم: کلیه مدارک برابر اصل شده را به صورت منظم بسته بندی کنید.
- ارسال به اداره ثبت: مدارک را از طریق پست سفارشی به
اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال کنید. آدرس دقیق اداره ثبت مربوطه در سامانه یا از طریق استعلام قابل دستیابی است. - ثبت کد رهگیری پستی: پس از ارسال
کد رهگیری پستی ۲۰ رقمی را در بخش مربوطه در سامانه ثبت ملک وارد و ثبت نمایید. این گام برای اتصال درخواست الکترونیکی شما به مدارک فیزیکی و ادامه فرآیند حیاتی است.
گام 5: پیگیری وضعیت درخواست در سامانه و اداره ثبت
پیگیری مستمر وضعیت پرونده برای اطلاع از مراحل و رفع نواقص احتمالی ضروری است:
- بررسی پنل کاربری: به صورت منظم وضعیت پرونده خود را در پنل کاربری سامانه پیگیری کنید. تغییر وضعیت ها نیاز به مدارک جدید یا نواقص احتمالی از این طریق اطلاع رسانی می شود.
- پاسخگویی به نواقص: در صورت اعلام نقص بلافاصله نسبت به
رفع نواقص و ارائه مدارک تکمیلی اقدام کنید. دلایل رایج نواقص می تواند شامل عدم وضوح مدارک تناقض در اطلاعات یا نیاز به تأییدیه های بیشتر باشد. - بازدید میدانی کارشناس: ممکن است کارشناس یا مأمور ثبت برای
بازدید میدانی از محل ملک مراجعه کند. هماهنگی های لازم را برای این بازدید انجام دهید.
گام 6: پرداخت هزینه های نهایی
پس از بررسی های اولیه و تأیید مدارک باید هزینه های مربوطه را پرداخت کنید:
- پرداخت تعرفه های دولتی و کارشناسی: این هزینه ها شامل تعرفه های قانونی ثبت هزینه های کارشناسی (در صورت نیاز) و سایر عوارض دولتی است که معمولاً از طریق سامانه و به صورت آنلاین قابل پرداخت است.
- اهمیت فیش های پرداختی: فیش های پرداخت را به دقت نگهداری کنید و در صورت نیاز به پرونده الحاق نمایید.
گام 7: صدور سند رسمی تک برگ
با اتمام موفقیت آمیز مراحل قبلی سند رسمی شما صادر خواهد شد:
- دریافت پیامک یا اطلاع رسانی: پس از تکمیل تمامی فرآیندها اداره ثبت از طریق پیامک یا اطلاع رسانی در سامانه شما را برای
دریافت سند تک برگ به اداره مربوطه دعوت می کند. - مراجعه حضوری: با در دست داشتن مدارک هویتی به اداره ثبت مراجعه کرده و سند رسمی تک برگ خود را دریافت کنید.
هزینه های گرفتن سند برای ملک قولنامه ای
یکی از دغدغه های اصلی متقاضیان
هزینه های ثابت و متغیر
- هزینه تهیه نقشه UTM: این هزینه یکی از اجزای اصلی است. برآورد حدودی آن می تواند از چند میلیون تومان آغاز شود و بسته به مساحت ملک نوع کاربری و پیچیدگی های نقشه برداری متغیر است. برای
نقشه UTM باید به کارشناس رسمی نقشه برداری مراجعه شود. - هزینه کارشناسی رسمی دادگستری (در صورت لزوم): در برخی موارد به ویژه در صورت بروز اختلاف در متراژ حدود اربعه یا ارزش ملک نیاز به ارجاع به
کارشناس رسمی دادگستری است. هزینه کارشناسی بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضاییه تعیین می شود. - هزینه تشکیل پرونده و تعرفه های دولتی ثبت: این شامل هزینه های اداری مربوط به ثبت درخواست بررسی مدارک و صدور سند در اداره ثبت است که معمولاً مبلغی ثابت یا بر اساس درصدی از ارزش معاملاتی ملک می باشد.
- هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت ارجاع به دادگاه): اگر پرونده به دلیل
چالش های قانونی (مانند فقدان سلسله ایادی فوت فروشنده بدون دسترسی به ورثه یا امتناع از انتقال سند) بهدادگاه ارجاع شود متقاضی باید هزینه های دادرسی و در صورت استفاده از وکیلحق الوکاله او را نیز بپردازد. این هزینه ها بسته به پیچیدگی و طولانی بودن فرآیند قضایی می تواند قابل توجه باشد. - هزینه های شهرداری و سازمان امور مالیاتی (در صورت وجود بنا):
- جریمه عدم خلاف و نوسازی: در صورت وجود بنا و عدم دریافت
پایان کار یا وجودتخلفات ساختمانی و صدوررأی ماده ۱۰۰ متقاضی موظف به تسویه جریمه های شهرداری است. - هزینه نقل و انتقال دارایی: مالیات بر نقل و انتقال املاک نیز باید به سازمان امور مالیاتی پرداخت شود.
- جریمه عدم خلاف و نوسازی: در صورت وجود بنا و عدم دریافت
تأکید بر لزوم استعلام دقیق هزینه ها: از آنجا که نرخ ها و تعرفه ها ممکن است به صورت دوره ای تغییر کنند و شرایط هر ملک منحصربه فرد است توصیه می شود متقاضیان قبل از شروع فرآیند با مراجعه به اداره ثبت اسناد شهرداری و کارشناسان مربوطه
مدت زمان گرفتن سند برای ملک قولنامه ای و نحوه پیگیری
یکی از سؤالات پرتکرار برای متقاضیان
مدت زمان قانونی و عملی
- آخرین مهلت برای درخواست صدور سند مالکیت تک برگ: طبق اطلاعیه های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور آخرین مهلت برای ثبت درخواست
صدور سند مالکیت تک برگ از طریققانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی تا تاریخ۲۹ اسفند ۱۴۰۴ تعیین شده است. تأکید می شود که متقاضیان قبل از این مهلت نسبت به ثبت درخواست خود اقدام کنند. - مدت زمان واقعی فرآیند: در عمل مدت زمان لازم برای
گرفتن سند قولنامه ای می تواند از چند ماه تا یک سال یا حتی بیشتر متغیر باشد. این تفاوت به عوامل زیر بستگی دارد:- پیچیدگی پرونده: هرچه
سلسله ایادی طولانی تر مدارک ناقص تر یاچالش های حقوقی (مانندفوت فروشنده یااختلاف در متراژ ) بیشتر باشد زمان بیشتری صرف خواهد شد. - حجم کاری اداره ثبت: میزان تقاضا و حجم کاری
اداره ثبت اسناد در هر منطقه می تواند بر سرعت رسیدگی تأثیرگذار باشد. - دقت در ارائه مدارک: ارائه مدارک کامل و بدون نقص از ابتدا می تواند به تسریع فرآیند کمک کند.
- نیاز به کارشناسی یا استعلامات بیشتر: در صورت نیاز به
نقشه UTM مجدد کارشناسی های تکمیلی یا استعلام از سایر سازمان ها زمان بیشتری صرف خواهد شد.
- پیچیدگی پرونده: هرچه
نحوه پیگیری آنلاین وضعیت سند
برای پیگیری وضعیت درخواست
- سامانه ثبت من: متقاضیان می توانند با مراجعه به
سامانه ثبت من (sabt.ssaa.ir) وضعیت پرونده خود را پیگیری کنند. این سامانه امکاناتی نظیراستعلام وضعیت پرونده و مشاهده مراحل طی شده را فراهم می آورد. - اهمیت کد رهگیری ۲۰ رقمی پستی:
کد رهگیری پستی ۲۰ رقمی که پس از ارسال مدارک فیزیکی در سامانه ثبت می شود برای پیگیری درخواست الکترونیکی شما ضروری است. همچنین کد رهگیری که از خود سامانه ثبت ملک در مرحله ثبت درخواست اولیه دریافت می کنید برای پیگیری وضعیت پرونده در سامانهsabtemelk.ssaa.ir مورد استفاده قرار می گیرد.
توصیه: پیگیری مستمر و فعالانه از طریق سامانه های مذکور و در صورت لزوم مراجعه حضوری به اداره ثبت مربوطه می تواند به متقاضیان کمک کند تا از آخرین وضعیت پرونده خود مطلع شده و در صورت بروز مشکل یا نیاز به مدارک جدید سریعاً واکنش نشان دهند.
چالش های احتمالی و راه حل های حقوقی برای املاک قولنامه ای
فرآیند
فقدان سلسله ایادی/گم شدن قولنامه ها
یکی از رایج ترین مشکلات عدم دسترسی به تمامی قولنامه های
- راه حل ها: در این شرایط باید با جمع آوری شواهد و قرائن متعدد وقوع معامله و تصرفات خود را اثبات کرد. این شواهد می توانند شامل:
- شهادت شهود (افرادی که از وقوع معامله یا تصرف شما اطلاع دارند).
استشهادیه محلی (تأییدیه کتبی از همسایگان و معتمدین محل).- قبوض آب برق گاز تلفن به نام متقاضی برای اثبات تصرف.
- تأییدیه شورا یا دهیاری محل وقوع ملک.
- هرگونه مدرک پرداخت (فیش بانکی رسید) مربوط به خرید ملک.
- اقدام قضایی: در صورت عدم کفایت شواهد عادی چاره ای جز
طرح دعوای اثبات وقوع بیع در دادگاه نیست. در برخی موارد نیز ممکن است نیاز بهتأیید فسخ معاملات قبلی یاالزام به تنظیم سند علیه تمامی فروشندگان در سلسله ایادی باشد.
فوت فروشنده اصلی یا ورثه و عدم دسترسی به آن ها
در بسیاری از موارد فروشنده اصلی یا یکی از فروشندگان در سلسله ایادی فوت کرده و دسترسی به ورثه او برای انتقال سند امکان پذیر نیست یا آن ها همکاری نمی کنند.
- راه حل ها: ابتدا باید
گواهی حصر وراثت متوفی را از مراجع قضایی دریافت کرد. سپس در صورت عدم همکاری ورثه یا عدم دسترسی به آن ها بایدطرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه تمامی ورثه متوفی در دادگاه انجام شود. دادگاه پس از احراز صحت معامله رأی به الزام ورثه صادر می کند و در صورت عدم حضور آن ها نماینده دادگاه سند را امضا خواهد کرد.
اختلاف در متراژ یا حدود اربعه ملک
گاهی اوقات متراژ ذکر شده در قولنامه با مساحت واقعی ملک یا حدود اربعه آن (مرزهای ملک) با املاک مجاور دارای
- راه حل:
نقشه UTM دقیق تهیه شده توسطکارشناس رسمی دادگستری نقش کلیدی در حل این اختلاف دارد. این نقشه مساحت و حدود واقعی ملک را با دقت بالا مشخص می کند. در صورت تأیید اختلاففرآیند اصلاح سند در اداره ثبت انجام می شود و سند جدید با متراژ و حدود صحیح صادر خواهد شد.
مشکلات مربوط به شهرداری (پایان کار جریمه ماده 100 تخلفات ساختمانی)
وجود
- توضیح قوانین ۱۴۰۴: با
قوانین جدید سال ۱۴۰۴ محدودیتصدور سند به دلیل فقدان پایان کار یا آرای ماده ۱۰۰ تا حد زیادی برطرف شده است. این بدان معناست که دیگر عدم وجود پایان کار مانع از ثبت سند نیست اما متقاضی همچنان موظف به تسویهجریمه های شهرداری (اعم از جریمه های عدم خلاف یا جریمه های ماده ۱۰۰) است. - چگونگی تسویه: باید با مراجعه به شهرداری میزان جریمه ها را استعلام و آن ها را پرداخت کنید تا تأییدیه لازم جهت ادامه فرآیند ثبتی را اخذ نمایید.
ارجاع پرونده از اداره ثبت به دادگاه
در برخی موارد اداره ثبت به دلایل مختلف پرونده را به دادگاه ارجاع می دهد. این ارجاع نشان دهنده وجود پیچیدگی های حقوقی است که فراتر از حیطه اختیارات اداری ثبت است.
- دلایل رایج ارجاع:
- اختلاف جدی در مالکیت (مثلاً وجود معارض یا ادعای مالکیت توسط شخص دیگر).
- تعارض در اسناد و مدارک ارائه شده.
- نواقص غیرقابل رفع اداری در مدارک یا سلسله ایادی.
- عدم احراز تصرفات مالکانه.
- اهمیت مشاوره با وکیل: در این مرحله
مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی حیاتی است. اقدام خودسرانه و بدون آگاهی ازاصول دادرسی می تواند منجر به از دست رفتن حقوق مالکیت شود. وکیل می تواند با بررسی دقیق پروندهدعوای حقوقی مناسب (مانند اثبات مالکیت الزام به تنظیم سند) را طرح کرده و راهنمایی های لازم را ارائه دهد.
املاک مشاعی و چالش های تفکیک و اخذ سند شش دانگ
در املاک مشاعی هر یک از مالکان تنها سهمی از کل ملک را دارا هستند و حدود فیزیکی مشخصی ندارند.
- اخذ سند مشاعی: ابتدا امکان
اخذ سند مشاعی برایقدرالسهم هر یک از مالکان وجود دارد. - تفکیک و سند شش دانگ: برای
تفکیک و دریافتسند شش دانگ مفروز (سند مجزا برای هر قسمت) نیاز به توافق تمامی شرکا و سپس طی مراحل قانونی تفکیک در شهرداری و اداره ثبت است. در صورت عدم توافق بایدحکم دادگاه مبنی بر افراز یا فروش ملک مشاعی اخذ شود.
املاک بدون بنا
در گذشته اراضی بدون ساخت وساز (بنا) در برخی مناطق شهری نمی توانستند از طریق
- قانون جدید ۱۴۰۴: با
تغییرات جدید ۱۴۰۴ این محدودیت برطرف شده است و اکنون امکاناخذ سند برای اراضی داخل بافت شهری حتی بدون نیاز به وجود بنا فراهم آمده است. این تغییر فرصت جدیدی برای مالکان این گونه اراضی ایجاد کرده است.
سند مادر در دسترس نیست
اگر
- راه حل: با داشتن
پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک می توانید ازاداره ثبت مربوطهاستعلام سوابق ثبتی را انجام دهید و تصویر سند مادر یا اطلاعات آن را دریافت کنید. این اقدام برای اثبات سابقه ثبتی و تکمیل زنجیره مالکیت ضروری است.
قوانین و مقررات جدید و تأثیر آن بر فرآیند (به روزرسانی 1404)
در سال های اخیر قوانین و مقررات مربوط به
مرور جامع بر تغییرات مهم
- لغو ممنوعیت های پایان کار و ماده 100: یکی از مهمترین تغییرات
لغو ممنوعیت صدور سند مالکیت به دلیل فقدان پایان کار یا وجود آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است. پیش از این عدم وجود پایان کار یا آرای تخریب/جریمه ماده ۱۰۰ مانع جدی برایصدور سند رسمی بود. اما با قوانین جدید حتی در صورت وجود تخلفات ساختمانی و صدور رأی جریمه از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ اداره ثبت می تواند نسبت به صدور سند اقدام کند مشروط بر اینکه جریمه ها تسویه شده باشند. این اقدام روندسند دار کردن خانه های قولنامه ای وآپارتمان های قولنامه ای که دارای بنا هستند را بسیار تسهیل کرده است. - امکان ثبت اراضی کشاورزی با هر متراژ: در گذشته برای اراضی کشاورزی کوچک تر از حد نصاب های قانونی امکان
صدور سند وجود نداشت.قانون جدید ۱۴۰۴ اینمحدودیت را حذف کرده است و اکنونصرف نظر از مساحت امکانصدور سند برای هر زمین کشاورزی با کاربری کشاورزی فراهم شده است. این تغییر برایاخذ سند برای زمین کشاورزی قولنامه ای اهمیت زیادی دارد. - ثبت اراضی بدون بنا در محدوده شهری: پیش از این برای
اراضی بدون بنا در داخل بافت شهری قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اجازهصدور سند را نمی داد. اما با تغییرات اخیر این امکان فراهم شده است کهبرای زمین های قولنامه ای بدون بنا در محدوده شهری نیزسند تک برگ صادر شود. این امر به ساماندهی اراضی فاقد بنا و افزایشامنیت حقوقی مالکان کمک می کند. - تأکید بر لزوم پیگیری اطلاعیه ها: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به طور مستمر اطلاعیه ها و مصوبات جدید را منتشر می کند.
تأکید بر لزوم پیگیری آخرین اطلاعیه ها و مصوبات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از طریق وب سایت رسمی این سازمان یا مشورت با وکلای متخصص برای اطمینان از صحت اقدامات و بهره مندی از آخرین تسهیلات بسیار ضروری است.
این تغییرات نشان دهنده رویکردی نوین در جهت
نتیجه گیری
همان طور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد
مالکیت قولنامه ای همواره با
در مواجهه با
سوالات متداول
آیا برای ملک قولنامه ای بدون کد رهگیری هم می شود سند گرفت؟
بله
اگر فروشنده ملک قولنامه ای فوت کرده باشد و ورثه همکاری نکنند چطور باید سند گرفت؟
در این حالت ابتدا باید
آیا برای آپارتمان قولنامه ای در یک مجتمع که پایان کار ندارد امکان اخذ سند وجود دارد؟
با
نقش نقشه UTM دقیق و تأیید آن توسط کارشناس رسمی در فرآیند سند چیست؟
اگر سند مادر ملک در دسترس نباشد چه باید کرد؟
اگر
آیا مهلت خاصی برای ثبت درخواست سند قولنامه ای وجود دارد؟
بله بر اساس اطلاعیه های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور