متن صلح عمری ملک بدون سند

صلح عمری ملک بدون سند به معنای انتقال مالکیت عین مال غیرمنقول (مانند خانه زمین یا آپارتمان) از طریق یک توافق عادی (دستی) است در حالی که حق بهره برداری و انتفاع از آن ملک تا پایان عمر به مصالح (انتقال دهنده) اختصاص دارد. این شیوه برای املاکی که فاقد سند رسمی هستند راهکاری قانونی و معتبر محسوب می شود.

در نظام حقوقی ایران «صلح عمری» یکی از عقود رایج و پرکاربرد برای انتقال اموال به ویژه املاک به اشخاص دیگر با حفظ حق انتفاع برای انتقال دهنده است. این نوع عقد به افراد این امکان را می دهد که در دوران حیات خود تکلیف اموالشان را مشخص کرده و از بروز اختلافات احتمالی پس از فوت جلوگیری کنند در عین حال که اطمینان دارند تا پایان عمر می توانند از ملک مورد نظر بهره مند شوند. چالش اصلی زمانی مطرح می شود که ملک مورد نظر فاقد سند رسمی بوده و تنها با اسناد عادی نظیر قولنامه بنچاق قدیمی یا مبایعه نامه عادی تصرف و معامله می شود. این مقاله به بررسی امکان پذیری صلح عمری برای املاک بدون سند رسمی شرایط قانونی نحوه تنظیم یک صلح نامه عادی و اعتبار حقوقی آن می پردازد و یک نمونه متن جامع و کاربردی ارائه می دهد.

عقد صلح عمری چیست و چه تمایزاتی با سایر عقود دارد؟

عقد صلح به موجب ماده ۷۵۲ قانون مدنی یکی از عقود لازم محسوب می شود که هدف اصلی آن سازش دفع نزاع یا رفع تنازع احتمالی است یا اینکه می تواند در مقام سایر عقود مانند بیع هبه اجاره و غیره منعقد شود. زمانی که صلح در قالب «عمری» صورت می گیرد به این معناست که مالک (مصالح) عین ملک را به دیگری (متصالح) منتقل می کند اما حق استفاده و بهره برداری (منافع) از آن ملک را برای مدت معینی یا تا پایان عمر خود یا متصالح یا شخص ثالثی محفوظ می دارد. اصطلاح «صلح عمری» عموماً به حالتی اطلاق می شود که حق انتفاع مادام العمر برای مصالح حفظ می شود.

ارکان اصلی عقد صلح عمری شامل ایجاب و قبول (قصد و رضای طرفین) اهلیت طرفین موضوع معین و مشروعیت جهت معامله است. این عقد به دلیل لازم بودن پس از انعقاد جز در موارد قانونی (مانند وجود حق فسخ شرط شده) قابل به هم زدن یک جانبه نیست.

مقایسه صلح عمری با وصیت و بیع

• با وصیت: تفاوت اصلی صلح عمری با وصیت در زمان انتقال مالکیت است. در وصیت انتقال مالکیت پس از فوت موصی صورت می گیرد و تنها تا یک سوم اموال نافذ است مگر با اجازه وراث. اما در صلح عمری مالکیت عین مال بلافاصله پس از انعقاد عقد به متصالح منتقل می شود و این انتقال شامل تمام ملک است هرچند که منافع برای مصالح باقی می ماند. این ویژگی باعث می شود صلح عمری ابزاری مطمئن تر برای انتقال اموال به فرزندان یا همسر بدون نگرانی از محدودیت ثلث وراثتی باشد.
• با بیع (فروش): در عقد بیع هم عین و هم منافع ملک در مقابل دریافت ثمن (قیمت) به خریدار منتقل می شود. اما در صلح عمری هرچند مالکیت عین منتقل می شود مصالح می تواند منافع را برای خود یا دیگری حفظ کند. همچنین عقد صلح نسبت به بیع انعطاف پذیری بیشتری در تعیین شروط دارد و می تواند بلاعوض یا با عوض باشد.

امکان پذیری و اعتبار حقوقی صلح عمری ملک بدون سند رسمی

سوالی که بسیاری از افراد با آن مواجه هستند این است که آیا می توان ملکی را که فاقد سند رسمی است (مانند املاک قولنامه ای یا دارای اسناد عادی قدیمی) به صورت صلح عمری به دیگری واگذار کرد؟ پاسخ حقوقی به این پرسش مثبت است. صلح عمری ملک بدون سند بر اساس قوانین جاری کشور کاملاً امکان پذیر و دارای اعتبار حقوقی است.

مبانی این امکان پذیری را می توان در «اصل صحت عقود و قراردادها» جستجو کرد که در ماده ۱۰ قانون مدنی و سایر مواد مرتبط با عقود رضایی بیان شده است. این اصل بیان می دارد که هر قراردادی که بین اشخاص و با رعایت شرایط عمومی صحت معاملات (قصد رضا اهلیت موضوع معین و جهت مشروع) منعقد شود صحیح و معتبر است مگر اینکه قانون صراحتاً خلاف آن را مقرر کرده باشد. در خصوص صلح عمری ملک بدون سند هیچ نص قانونی وجود ندارد که تنظیم آن را منع کند یا داشتن سند رسمی را شرط صحت آن بداند.

تفاوت اساسی بین سند رسمی و سند عادی (صلح نامه دستی) در نحوه اثبات و قدرت اثباتی آن ها در محاکم قضایی است. سند رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین دولتی ذی صلاح و در حدود صلاحیت آن ها طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد و از اعتبار غیرقابل انکار برخوردار است. در مقابل سند عادی سندی است که توسط اشخاص و بدون دخالت مأمور رسمی تنظیم می شود. صلح نامه عمری که برای ملک بدون سند تنظیم می شود یک سند عادی است.

سند عادی نیز در صورت رعایت شرایط قانونی در دادگاه ها معتبر شناخته می شود و می تواند به عنوان دلیل مالکیت یا انتقال مالکیت مورد استناد قرار گیرد. اثبات اعتبار و صحت سند عادی در صورت انکار یا ادعای جعل بر عهده مدعی است که می تواند با ارائه مستندات پشتیبان (مانند قولنامه قبلی شهادت شهود اقرار طرفین استشهادیه محلی پرداخت مالیات و عوارض و …) انجام شود.

با این حال باید توجه داشت که تنظیم صلح نامه عمری ملک بدون سند در دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست زیرا ثبت رسمی انتقال اموال غیرمنقول مستلزم ارائه سند رسمی مالکیت است. بنابراین چنین صلح نامه ای به صورت «دستی» و با رعایت دقیق مفاد و شروط قانونی بین طرفین تنظیم و امضا می شود.

شرایط صحت و اعتبار صلح عمری ملک بدون سند

برای اینکه یک صلح نامه عمری مربوط به ملک بدون سند از نظر حقوقی معتبر و قابل استناد باشد باید شرایط عمومی و اختصاصی معینی رعایت شود.

الف) شرایط عمومی صحت معاملات (بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی)

این شرایط برای هر قراردادی لازم الاجرا هستند و عدم رعایت هر یک می تواند به بطلان یا عدم نفوذ قرارداد منجر شود:

1. قصد و رضا طرفین (مصالح و متصالح): طرفین باید با اراده و قصد جدی و بدون هیچ گونه اکراه اجبار یا اشتباه اقدام به انعقاد صلح کنند و رضایت کامل داشته باشند. فقدان قصد موجب بطلان و فقدان رضا موجب عدم نفوذ معامله است.
2. اهلیت طرفین (بالغ عاقل رشید): مصالح و متصالح باید از اهلیت قانونی برای انجام معامله برخوردار باشند. این به معنای آن است که آن ها باید بالغ (رسیدن به سن قانونی) عاقل (مجنون نباشند) و رشید (توانایی اداره اموال خود را داشته باشند) باشند. افراد صغیر یا مجنون یا سفیه نمی توانند بدون ولی قیم یا سرپرست قانونی خود معامله ای انجام دهند.
3. موضوع معین و مشخص (ملک مورد صلح): مورد صلح باید به صورت دقیق و کامل مشخص و معین باشد تا هیچ ابهامی در مورد آن وجود نداشته باشد. حتی در املاک بدون سند رسمی باید آدرس دقیق حدود تقریبی مساحت مشخصات بنا و هر آنچه به شناسایی کامل ملک کمک می کند به وضوح در صلح نامه ذکر شود.
4. مشروعیت جهت معامله: هدف یا انگیزه اصلی از انجام صلح باید مشروع و قانونی باشد. به عنوان مثال اگر هدف از صلح فرار از دین یا ارتکاب جرم باشد صلح باطل است.

ب) شرایط اختصاصی صلح عمری ملک بدون سند

علاوه بر شرایط عمومی نکات خاصی نیز برای صلح عمری ملک بدون سند ضروری است:

1. تنظیم به صورت کتبی (صلح نامه دستی) و ضرورت دقت در نگارش: از آنجا که این نوع صلح نامه در دفاتر رسمی ثبت نمی شود تنظیم دقیق و کامل آن به صورت کتبی و دستی از اهمیت بالایی برخوردار است. هرگونه ابهام نقص یا اشتباه در نگارش می تواند به سوءتفاهم و اختلافات حقوقی در آینده منجر شود.
2. داشتن مدارک اثباتی مالکیت عادی: مصالح باید مدارک معتبر و کافی برای اثبات مالکیت عادی خود بر ملک داشته باشد. این مدارک می تواند شامل قولنامه های زنجیره ای مبایعه نامه های عادی بنچاق های قدیمی اجاره نامه قبوض آب برق گاز و تلفن به نام مصالح استشهادیه محلی و یا سایر اسنادی باشد که تصرف و مالکیت وی را تأیید می کند.
3. مشخص بودن دقیق مورد صلح: اگرچه ملک پلاک ثبتی رسمی ندارد اما باید با جزئیات توصیفی دقیق و کامل در صلح نامه مشخص شود. این جزئیات شامل آدرس کامل مشخصات محلی ابعاد حدود اربعه (با استفاده از همسایگان یا نشانه های طبیعی) وضعیت بنا (در صورت وجود) و هرگونه ویژگی منحصربه فرد ملک است.
4. تأکید بر ذکر حق عمری (انتفاع) مصالح: یکی از مهم ترین شرایط صلح عمری تصریح روشن و واضح در متن قرارداد مبنی بر حق انتفاع مادام العمر مصالح از ملک است. باید به صراحت ذکر شود که مصالح تا زمان حیات خود حق بهره برداری کامل از ملک را دارد و متصالح نمی تواند او را از این حق محروم کند.
5. حضور و امضای شهود معتبر: برای افزایش اعتبار سند عادی و سهولت در اثبات آن در محاکم حضور و امضای حداقل دو شاهد عادل و قابل اعتماد در ذیل صلح نامه ضروری است. مشخصات کامل هویتی شهود نیز باید در قرارداد درج شود.

نحوه تنظیم صلح عمری ملک بدون سند (گام به گام)

تنظیم یک صلح نامه عمری برای ملک بدون سند هرچند به صورت دستی انجام می شود اما نیازمند رعایت اصول و ظرافت های حقوقی خاصی است تا از اعتبار کافی برخوردار باشد. در ادامه مراحل تنظیم این قرارداد به صورت گام به گام شرح داده می شود:

گام اول: جمع آوری مدارک و اطلاعات اولیه

پیش از شروع نگارش تمامی اطلاعات و مدارک لازم را گردآوری کنید:

1. مدارک هویتی طرفین: کارت ملی و شناسنامه کامل مصالح (انتقال دهنده) و متصالح (انتقال گیرنده). در صورت وکالت قیمومت یا ولایت مدارک مربوط به سمت نماینده نیز ضروری است.
2. مدارک اثباتی مالکیت ملک: هر سندی که مالکیت یا تصرف مصالح را بر ملک تأیید می کند از جمله قولنامه مبایعه نامه عادی بنچاق قدیمی تقسیم نامه عادی وکالت نامه بلاعزل خرید اجاره نامه قبلی قبوض آب برق گاز تلفن به نام مصالح عوارض شهرداری مالیات های پرداختی و استشهادیه محلی با امضای همسایگان و ریش سفیدان.
3. مشخصات دقیق و توصیف کامل ملک: شامل آدرس کامل نوع ملک (زمین خانه آپارتمان باغ) مساحت تقریبی حدود اربعه (شمالاً به ملک فلانی جنوباً به کوچه فلان) مشخصات بنا در صورت وجود (تعداد طبقات اتاق ها وضعیت سازه) و هرگونه جزئیات دیگر که به شناسایی منحصربه فرد ملک کمک کند.

گام دوم: نگارش صلح نامه دستی

صلح نامه باید شامل بخش های مختلفی باشد که به دقت تنظیم می شوند. در ادامه به تفصیل نمونه متن ارائه خواهد شد اما اینجا به کلیات آن اشاره می شود:

1. عنوان قرارداد: عنوانی واضح و گویا مانند «صلح نامه عمری ملک با سند عادی» یا «صلح نامه عمری زمین قولنامه ای».
2. مقدمه: ذکر تاریخ و محل تنظیم قرارداد.
3. طرفین صلح: مشخصات کامل هویتی مصالح و متصالح (نام نام خانوادگی نام پدر شماره شناسنامه کد ملی تاریخ تولد نشانی دقیق شماره تماس) و ذکر سمت آن ها (اصالتاً ولایتاً قیمومتاً وکالتاً).
4. مورد صلح و مشخصات آن: توصیف کامل و دقیق ملک مورد صلح با تمام جزئیات گردآوری شده در گام اول. ذکر صریح اینکه ملک فاقد سند رسمی است و مالکیت مصالح بر اساس اسناد عادی (با ذکر نوع و تاریخ آن ها) است.
5. وجه المصالحه (مال الصلح): مبلغی که به عنوان عوض صلح پرداخت می شود. حتی اگر صلح بلاعوض و به صورت هبه باشد ذکر یک مبلغ نمادین (مانند یک درهم یا مبلغ ناچیز دیگر) برای آنکه قرارداد ماهیت معوض پیدا کند و از احکام هبه که قابل رجوع است خارج شود توصیه می شود. اقرار مصالح به دریافت وجه.
6. منافع مورد صلح (حق عمری): این ماده باید به صراحت و با تأکید حق انتفاع مادام العمر مصالح را از ملک تضمین کند. تعیین تکلیف در مورد هزینه های نگهداری و تعمیرات نیز در این بخش یا بخشی جداگانه صورت می گیرد.
7. خیارات: معمولاً در عقود صلح تمامی خیارات قانونی مانند خیار غبن (فریب در قیمت) خیار تدلیس (فریب در معامله) و … از طرفین ساقط می شود تا قرارداد لازم و پایدار باشد. اگر خیار فسخی برای یکی از طرفین شرط شده باشد باید به صراحت و با ذکر مدت در این بخش درج شود.
8. شروط ضمن عقد: هرگونه شرط اضافی که طرفین تمایل به درج آن دارند مانند تعهد به عدم فروش ملک توسط متصالح در زمان حیات مصالح نحوه پرداخت هزینه ها یا تعیین تکلیف در مورد امکان واگذاری منافع توسط مصالح به شخص ثالث.
9. تعهدات و اقرارات طرفین: اقرار به عدم ممنوع المعامله بودن اقرار به عدم رهن و در گرو بودن ملک تعهد به جبران خسارت در صورت اثبات خلاف اظهارات.
10. حل اختلاف: تعیین مرجع حل اختلاف در صورت بروز مناقشه می تواند شامل داوری (با تعیین داور مرضی الطرفین) یا مراجعه به مراجع قضایی باشد.
11. نسخه های قرارداد: ذکر تعداد نسخه های قرارداد و اینکه هر نسخه دارای اعتبار واحد است.

گام سوم: امضای طرفین و شهود

پس از نگارش کامل صلح نامه مراحل زیر باید انجام شود:

1. امضای مصالح و متصالح: هر دو طرف قرارداد باید تمامی صفحات صلح نامه را (یا حداقل صفحات مهم و پایانی) امضا کنند.
2. حضور و امضای شهود: حداقل دو شاهد عادل و مورد اعتماد باید ذیل صلح نامه را امضا کنند. مشخصات کامل هویتی (نام نام خانوادگی نام پدر شماره ملی نشانی) شهود نیز باید در قرارداد درج شود. این امر به افزایش قدرت اثباتی سند عادی در محاکم کمک شایانی می کند.
3. اثر انگشت: علاوه بر امضا گرفتن اثر انگشت از طرفین و شهود در کنار امضا به ویژه برای اسناد عادی توصیه می شود تا هرگونه تردید یا ادعای جعل به حداقل برسد.

گام چهارم: نگهداری از اسناد

پس از امضای قرارداد هر یک از طرفین باید یک نسخه از صلح نامه را به همراه تمامی مدارک پشتیبان (مانند قولنامه های قبلی) نزد خود نگهداری کنند. توصیه می شود یک نسخه دیگر نیز نزد یک فرد مورد اعتماد یا وکیل نگهداری شود.

نمونه متن کامل صلح عمری ملک بدون سند

تنظیم یک صلح نامه عمری ملک بدون سند نیازمند دقت فراوان در درج جزئیات و شروط حقوقی است. نمونه زیر به عنوان یک الگوی جامع و قابل اتکا ارائه می شود که باید متناسب با شرایط خاص هر مورد تکمیل و شخصی سازی گردد. این نمونه با هدف افزایش وضوح و اعتبار یک سند عادی طراحی شده است.

صلح نامه عمری ملک (زمین/خانه/آپارتمان) با سند عادی/قولنامه ای

مقدمه قرارداد:

در تاریخ ………………………….. هجری شمسی این صلح نامه عمری در محل …………………………………….. بین طرفین ذیل با رعایت کلیه اصول و مقررات حقوقی مربوط به صحت عقود و معاملات و با آگاهی کامل از مفاد آن تنظیم و امضا گردید.

ماده 1: طرفین صلح

الف) مصالح (صلح کننده و انتقال دهنده عین مال):

آقا/خانم ………………………………………… فرزند ………………………………………… به شماره شناسنامه ………………………………………… صادره از ………………………………………… متولد ………………………………………… به شماره ملی ………………………………………… شغل ………………………………………… و به نشانی دقیق ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. شماره تماس …………………………………………

سمت: اصالتاً از طرف خود / ولایتاً / قیمومتاً / وصایتاً / وکالتاً (در صورت نمایندگی مشخصات نماینده و مستندات نمایندگی: به موجب سند رسمی/عادی شماره ………………………………………… مورخ ………………………………………… دفترخانه ………………………………………… با اختیارات تام نسبت به انجام مورد معامله).

ب) متصالح (صلح گیرنده و انتقال گیرنده عین مال):

آقا/خانم ………………………………………… فرزند ………………………………………… به شماره شناسنامه ………………………………………… صادره از ………………………………………… متولد ………………………………………… به شماره ملی ………………………………………… شغل ………………………………………… و به نشانی دقیق ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. شماره تماس …………………………………………

سمت: اصالتاً از طرف خود / ولایتاً / قیمومتاً / وصایتاً / وکالتاً (در صورت نمایندگی مشخصات نماینده و مستندات نمایندگی: به موجب سند رسمی/عادی شماره ………………………………………… مورخ ………………………………………… دفترخانه ………………………………………… با اختیارات تام نسبت به انجام مورد معامله).

ماده 2: مورد صلح و حدود و مشخصات آن

شش دانگ/سه دانگ/…………. یک قطعه ………………………………………… (نوع ملک: زمین زراعی/باغ/مسکونی واحد آپارتمان/ویلایی) به مساحت تقریبی ………………………………………… متر مربع واقع در ………………………………………… (آدرس دقیق شامل: استان شهرستان بخش روستا/محله خیابان اصلی و فرعی کوچه پلاک فرعی و اصلی کدپستی در صورت وجود).

حدود اربعه ملک به شرح ذیل است:

• شمالاً: به طول …………………… متر به ………………………………………… (مثلاً: ملک همسایه/خیابان/رودخانه)
• جنوباً: به طول …………………… متر به ………………………………………… (مثلاً: کوچه/ملک همسایه)
• شرقاً: به طول …………………… متر به ………………………………………… (مثلاً: ملک همسایه/گذر)
• غرباً: به طول …………………… متر به ………………………………………… (مثلاً: ملک همسایه/دیوار مشترک)

مشخصات بنا (در صورت وجود آپارتمان یا خانه):

ملک فوق الذکر شامل …………………… (تعداد) طبقه/واحد بوده که واحد مورد صلح در طبقه …………………… به شماره واحد …………………… واقع شده است. دارای …………………… (تعداد) اتاق خواب یک هال و پذیرایی آشپزخانه سرویس بهداشتی و حمام بالکن/حیاط خلوت (در صورت وجود). تمامی انشعابات آب برق گاز و تلفن به صورت مستقل/مشترک با …………………… (توضیح).

وضعیت سند ملک:

ملک مورد صلح فاقد سند رسمی تک برگی/دفترچه ای می باشد و مالکیت مصالح بر اساس اسناد عادی و عرف محلی محرز گردیده است. مستندات مالکیت مصالح شامل ………………………………………… (مثلاً: قولنامه مورخ …………………… شماره …………………… با کد رهگیری/بدون کد رهگیری بنچاق قدیمی مورخ ………………….. استشهادیه محلی قبوض آب و برق و گاز به نام مصالح) می باشد که متصالح از تمامی آن ها مطلع و به رؤیت وی رسیده و اقرار به صحت و اعتبار آن ها نموده است. مصالح اقرار می نماید که مالک بلامنازع عین و منافع ملک مورد صلح بر اساس مستندات مذکور می باشد و هیچ گونه ادعای ثالثی در خصوص مالکیت آن وجود ندارد.

ماده 3: وجه المصالحه (مال الصلح)

وجه المصالحه این صلح مبلغ ………………………………………… ریال (به حروف: ………………………………………… ریال) تعیین می گردد که مصالح اقرار به دریافت کامل آن قبل از امضای این قرارداد نموده و ذمه متصالح از این بابت بری شد. (در صورتی که صلح بلاعوض باشد می توان مبلغ نمادین را ذکر کرد: «وجه المصالحه این صلح مبلغ یکصد هزار ریال (۱۰۰.۰۰۰ ریال) وجه رایج مملکتی تعیین گردید که از باب رعایت اصول حقوقی و ماهیت معوض عقود به مصالح پرداخت و مصالح اقرار به دریافت آن نمود و اسقاط کافه خیارات از هر دو طرف به عمل آمد.»)

ماده 4: منافع مورد صلح (حق عمری)

مصالح ضمن این صلح نامه و در ازای انتقال عین ملک مورد صلح حق انتفاع و بهره برداری کامل و مادام العمر از تمامی منافع شش دانگ ملک فوق الذکر را برای خود محفوظ می دارد. متصالح اقرار و قبول می نماید که تا زمان حیات مصالح هیچ گونه حق تصرفی در منافع ملک نداشته و نمی تواند مصالح را از استفاده و انتفاع از ملک محروم نماید. حق انتفاع مصالح شامل تمامی موارد استفاده متعارف از ملک (از جمله سکونت اجاره دادن کشت و زرع و …) می باشد.

تبصره 1: مصالح حق دارد منافع مورد صلح را در زمان حیات خود به شخص ثالث (غیر) به هر عنوان از جمله اجاره یا عاریه واگذار نماید و برای این کار نیازی به کسب اذن و اجازه از متصالح نمی باشد.

تبصره 2: متصالح حق ندارد در زمان حیات مصالح عین ملک را به هر شکل (اعم از فروش رهن اجاره بلندمدت صلح مجدد و …) منتقل کند یا به آن تعرض نماید مگر با اذن کتبی و صریح مصالح. هرگونه اقدام بدون اذن موجب حق فسخ برای مصالح خواهد بود.

ماده 5: خیارات

کافه و تمامی خیارات قانونی و عرفی از قبیل خیار غبن غبن فاحش تدلیس عیب رؤیت و تخلف از وصف به استثنای خیار فسخ شرطی (مندرج در تبصره ماده ۴ و تبصره ماده ۶ این قرارداد) از طرفین ساقط گردید و طرفین حق هرگونه ادعا و اعتراض در آینده را از خود سلب و ساقط نمودند.

ماده 6: هزینه ها و مخارج

الف) هزینه های اساسی و نگهداری عمده: تمامی هزینه های مربوط به تعمیرات اساسی بازسازی عوارض نوسازی (در صورت تعلق) و هرگونه هزینه مشابه که مربوط به بقای عین ملک باشد بر عهده متصالح است.

ب) هزینه های مصرفی: تمامی هزینه های جاری و مصرفی ملک از قبیل قبوض آب برق گاز تلفن شارژ ساختمان (در صورت آپارتمان بودن) مالیات بر درآمد اجاره (در صورت اجاره دادن توسط مصالح) و سایر هزینه های مشابه در زمان حیات مصالح و مادامی که منافع در اختیار ایشان است بر عهده مصالح می باشد.

تبصره: مصالح حق دارد در صورت نیاز به تعمیرات و تغییرات جزئی یا اساسی در ملک بدون کسب اجازه از متصالح اقدام نماید. این اقدامات نباید منجر به ورود خسارت فاحش به عین ملک شود.

ماده 7: تعهدات و اقرارات طرفین

1. مصالح اقرار می نماید که ملک مورد صلح در رهن یا گرو شخص یا نهاد دیگری نبوده و هیچ گونه ممنوعیت قانونی برای انتقال آن ندارد.
2. مصالح متعهد می گردد که هرگونه مدارک و مستندات مربوط به مالکیت عادی ملک را که در اختیار دارد پس از امضای این صلح نامه به متصالح تحویل دهد.
3. متصالح اقرار می نماید که در زمان حیات مصالح هیچ گونه ادعایی نسبت به موضوع صلح و حق عمری مصالح نداشته و نخواهد داشت و در صورت هرگونه ادعایی که منجر به نقض حقوق مصالح شود موجبات فسخ با عنوان خیار تخلف از شرط برای مصالح فراهم خواهد شد.
4. طرفین اقرار می نمایند که تمامی اظهارات و اطلاعات ارائه شده در این قرارداد صحیح و مطابق با واقعیت است و در صورت اثبات خلاف آن مسئولیت جبران خسارات وارده بر عهده متخلف خواهد بود.
5. طرفین متعهد می شوند در صورت نیاز به انجام هرگونه اقدام یا امضای سندی برای تثبیت یا رسمی کردن مالکیت ملک در آینده (پس از اخذ سند رسمی) همکاری لازم را به عمل آورند.

ماده 8: حل اختلاف

در صورت بروز هرگونه اختلاف و دعاوی ناشی از این قرارداد یا راجع به آن از جمله انعقاد اعتبار فسخ نقض تفسیر یا اجرای آن طرفین توافق نمودند که ابتدا سعی در حل و فصل دوستانه نمایند. در صورت عدم توافق موضوع به آقای/خانم ………………………………………… (نام وکیل/داور) به نشانی ………………………………………… و شماره تماس ………………………………………… به عنوان داور مرضی الطرفین ارجاع می گردد تا مطابق با قوانین جمهوری اسلامی ایران و به صورت قطعی رسیدگی و رأی صادر نماید. مدت داوری سه ماه از تاریخ ارجاع می باشد و نحوه ابلاغ رأی داوری از طریق اظهارنامه رسمی خواهد بود. رأی داور برای طرفین لازم الاتباع است و شخصی که موجبات تخطی از شرایط را فراهم آورده است مکلف به پرداخت حق الزحمه داور به میزان ………………………………………… ریال می باشد.

تبصره: شرط داوری حاضر موافقت نامه ای مستقل از قرارداد اصلی تلقی می شود و فسخ و انفساخ یا بطلان قرارداد اصلی تأثیری در لازم الاجرا بودن شرط داوری ندارد و در هر حال معتبر و لازم الاجرا است.

ماده 9: نسخه های قرارداد و امضا

این قرارداد در تاریخ ………………………….. در …………………… (تعداد) نسخه متحدالمتن و متحدالاعتبار و در حضور شهود ذیل تنظیم و پس از قرائت کامل و اطلاع از تمامی مفاد آن توسط طرفین و شهود امضا و بین طرفین مبادله گردید. هر یک از نسخ دارای اعتبار واحد و یکسان است.

امضای مصالح: …………………………………………

امضای متصالح: …………………………………………

امضای شهود:

1. شاهد 1:

   نام و نام خانوادگی: …………………………………………

   نام پدر: …………………………………………

   شماره ملی: …………………………………………

   نشانی: …………………………………………

   امضا و اثر انگشت: …………………………………………

2. شاهد 2:

   نام و نام خانوادگی: …………………………………………

   نام پدر: …………………………………………

   شماره ملی: …………………………………………

   نشانی: …………………………………………

   امضا و اثر انگشت: …………………………………………

(در صورت نیاز به داور محل امضای داور نیز درج شود)

نکات مهم و خطرات احتمالی صلح عمری ملک بدون سند

اگرچه صلح عمری ملک بدون سند از نظر حقوقی امکان پذیر و معتبر است اما به دلیل ماهیت سند عادی دارای ظرایف و خطراتی است که آگاهی از آن ها برای طرفین ضروری است:

1. امکان انکار و تردید یا ادعای جعل سند عادی: برخلاف سند رسمی که اصل بر صحت و اصالت آن است سند عادی ممکن است مورد انکار (توسط کسی که سند علیه او ارائه شده و امضا را به او نسبت می دهند) یا تردید (توسط وراث یا قائم مقام قانونی کسی که امضا را به او نسبت می دهند) قرار گیرد. همچنین ممکن است ادعای جعل شود. در این صورت بار اثبات صحت و اصالت سند بر عهده کسی است که به آن استناد می کند.
2. دشواری اثبات مالکیت در مراجع قضایی بدون مدارک پشتیبان کافی: در صورت بروز اختلاف اثبات مالکیت مصالح بر ملک بدون سند رسمی و صرفاً بر اساس سند عادی ممکن است دشوار باشد و نیازمند ارائه مدارک پشتیبان قوی و شهادت شهود متعدد است. هرچه مستندات اولیه مالکیت مصالح ضعیف تر باشد ریسک این نوع صلح بیشتر است.
3. عدم امکان ثبت رسمی صلح نامه ملک بدون سند در دفاتر اسناد رسمی: تا زمانی که ملک دارای سند رسمی نباشد صلح نامه عادی را نمی توان در دفاتر اسناد رسمی ثبت کرد. این بدان معناست که انتقال مالکیت در سیستم رسمی املاک کشور منعکس نخواهد شد.
4. افزایش احتمال دعاوی احتمالی: نبود سند رسمی می تواند زمینه را برای بروز دعاوی بین وراث متصالح طلبکاران طرفین یا حتی مدعیان ثالث فراهم آورد و فرآیند حل و فصل این دعاوی در محاکم قضایی زمان بر و پرهزینه خواهد بود.
5. توصیه به اقدام برای اخذ سند رسمی: بهترین راهکار برای هر ملک بدون سند تلاش برای اخذ سند رسمی مالکیت در اسرع وقت از طریق مراجع مربوطه (اداره ثبت اسناد و املاک یا از طریق ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت) است. پس از اخذ سند رسمی می توان صلح نامه عادی را به صلح نامه رسمی تبدیل کرد که از اعتبار حقوقی بالاتری برخوردار خواهد بود.
6. اهمیت جمع آوری مدارک پشتیبان قوی: برای کاهش خطرات توصیه می شود طرفین علاوه بر تنظیم دقیق صلح نامه تمامی مدارک و مستندات مربوط به پیشینه مالکیت ملک (مانند قولنامه های قبلی قبض های عوارض شهادت معتمدین محلی) را جمع آوری کرده و به پیوست صلح نامه نگهداری کنند.

با وجود امکان پذیری قانونی صلح عمری ملک بدون سند پیچیدگی های خاص خود را دارد. هر یک از طرفین باید با آگاهی کامل از جوانب حقوقی و ریسک های احتمالی و با مشورت با وکیل متخصص اقدام به تنظیم و امضای چنین قراردادی کنند.

سوالات متداول

آیا صلح عمری شفاهی ملک بدون سند اعتبار دارد؟

از نظر حقوقی عقود رضایی مانند صلح نیازی به شکل خاصی (کتبی یا رسمی) ندارند و می توانند به صورت شفاهی نیز منعقد شوند. با این حال اثبات صلح عمری شفاهی برای ملک بدون سند در محاکم قضایی بسیار دشوار است و نیازمند ادله قوی مانند شهادت شهود متعدد و اقرار طرفین است. بنابراین برای جلوگیری از مشکلات احتمالی توصیه می شود همواره صلح نامه به صورت کتبی تنظیم شود.

آیا می توان پس از اخذ سند رسمی صلح نامه دستی را رسمی کرد؟

بله پس از آنکه ملک بدون سند رسمی موفق به اخذ سند تک برگی رسمی شود طرفین صلح می توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه سند رسمی و صلح نامه عادی قبلی اقدام به تنظیم یک سند صلح رسمی جدید نمایند که در دفاتر رسمی به ثبت می رسد و از اعتبار سند رسمی برخوردار خواهد بود.

آیا صلح عمری ملک بدون سند نیاز به کد رهگیری دارد؟

خیر کد رهگیری معمولاً برای معاملات املاک که در بنگاه های املاک دارای مجوز و با استفاده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت می شوند صادر می گردد. از آنجا که صلح عمری ملک بدون سند به صورت دستی و خارج از سیستم رسمی دفاتر املاک تنظیم می شود نیازی به دریافت کد رهگیری ندارد. البته در صورت تمایل می توان قرارداد را در یک بنگاه معاملات ملکی معتبر با رعایت تشریفات قانونی آن ثبت کرد اما این امر به تنهایی سند رسمی محسوب نمی شود.

تکلیف مالیات بر ارث در صلح عمری ملک بدون سند چیست؟

صلح عمری برخلاف ارث یک انتقال مالکیت در زمان حیات مصالح است. بنابراین ملک مورد صلح پس از فوت مصالح جزو ترکه متوفی محسوب نمی شود و مشمول مالیات بر ارث نخواهد شد. با این حال ممکن است این انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک شود که در صورت رسمی شدن آن در آینده یا بروز هرگونه معامله بعدی احکام مالیاتی مربوط به خود را خواهد داشت. توصیه می شود برای اطلاع دقیق از جزئیات مالیاتی با کارشناس مالیاتی یا وکیل متخصص مشورت شود.

نتیجه گیری: انتخابی آگاهانه با مشاوره متخصص

صلح عمری ملک بدون سند راهکاری حقوقی و منعطف برای انتقال مالکیت عین املاک قولنامه ای و فاقد سند رسمی با حفظ حق انتفاع مادام العمر برای مصالح است. این قرارداد هرچند به صورت عادی و دستی تنظیم می شود اما در صورت رعایت کامل شرایط عمومی و اختصاصی صحت معاملات از اعتبار قانونی لازم در محاکم قضایی برخوردار است. مزایای این شیوه در امکان تعیین تکلیف اموال در زمان حیات جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی وراث و تضمین حق استفاده مصالح تا پایان عمر خلاصه می شود.

با این حال ماهیت سند عادی و نبود سند رسمی برای ملک این نوع صلح را با خطراتی نظیر امکان انکار تردید یا ادعای جعل و دشواری اثبات مالکیت در صورت بروز اختلاف مواجه می سازد. از این رو تنظیم دقیق جامع و بدون ابهام صلح نامه جمع آوری مستندات پشتیبان قوی و به ویژه حضور و امضای شهود معتبر از اهمیت حیاتی برخوردار است. در نهایت پیش از هرگونه اقدام برای تنظیم و امضای صلح نامه عمری ملک بدون سند اکیداً توصیه می شود با یک وکیل متخصص در امور ملکی و حقوق قراردادها مشورت نمایید تا از رعایت تمامی جوانب حقوقی اطمینان حاصل کرده و بهترین تصمیم را متناسب با شرایط خاص خود اتخاذ کنید.

برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی

برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه صلح عمری ملک بدون سند و تنظیم قرارداد منطبق با شرایط شما و کاهش ریسک های احتمالی با وکلای متخصص ما تماس بگیرید.