قولنامه خانه

قولنامه خانه: راهنمای جامع و کاربردی برای خرید و فروش ملک

خرید و فروش ملک یکی از مهم ترین اتفاقات زندگی هر فردی است و نیازمند دقت و توجه به جزئیات است. از جمله مهم ترین مراحل این فرآیند انعقاد قولنامه است که به نوعی سند اولیه و قرارداد اولیه برای خرید و فروش ملک محسوب می شود.

قولنامه به شما این امکان را می دهد که قبل از انجام مراحل نهایی نقل و انتقال حق مالکیت و تعهدات طرفین را مشخص کنید. در این مقاله به بررسی فنی و مرحله به مرحله قولنامه خانه می پردازیم تا بتوانید با اطمینان از صحت و اصالت آن قدمی مطمئن در مسیر خرید و فروش ملک بردارید.

اهمیت قولنامه خانه

قبل از اینکه به جزییات قولنامه بپردازیم بهتر است به اهمیت این سند پی ببریم. قولنامه در واقع یک تعهدنامه کتبی بین خریدار و فروشنده ملک است که در آن شرایط و تعهدات طرفین با جزئیات مشخص می شود.

مزایای استفاده از قولنامه عبارتند از:

• تعیین شفاف تعهدات طرفین: در قولنامه تمام جزئیات مربوط به خرید و فروش ملک مانند قیمت تاریخ تسویه حساب نحوه پرداخت مبلغ پیش پرداخت شرایط تخلیه ملک و مسئولیت های قانونی هر دو طرف به صراحت تعیین می شود.
• ثبت رسمی قرارداد: قولنامه به عنوان یک سند رسمی به طور کتبی ثبت و امضا می شود و به عنوان مدرک قانونی در دادگاه قابل ارائه است.
• ایجاد امنیت برای طرفین: با انعقاد قولنامه و تعیین شرایط و تعهدات هر دو طرف با اطمینان و امنیت بالاتری به سراغ مراحل بعدی می روند.
• جلوگیری از اختلافات آتی: قولنامه با تعریف جزئیات و مسئولیت ها از ایجاد اختلاف و مشکلات در آینده جلوگیری می کند.

نکات مهم در انعقاد قولنامه

قبل از امضای قولنامه به نکات زیر توجه داشته باشید:

• اطلاعات فروشنده و خریدار: اطلاعات شخصی طرفین مانند نام و نام خانوادگی کد ملی شماره شناسنامه و آدرس با دقت تکمیل شود.
• مشخصات ملک: مشخصات ملک مانند آدرس نوع ملک ( آپارتمان ویلایی زمین و …) متراژ طبقه تعداد اتاق نوع سند ( مالکیت قولنامه ای و …) و شماره پلاک ثبتی با دقت ثبت شود.
• قیمت ملک: قیمت ملک و نحوه پرداخت آن با جزئیات مشخص شود ( نقد قسطی و …) .
• تاریخ تسویه حساب: تاریخ نهایی تسویه حساب و تحویل ملک با دقت مشخص شود.
• پیش پرداخت: مبلغ پیش پرداخت و نحوه پرداخت آن ( نقد چک و …) تعیین شود و مبلغ به صورت کامل پرداخت و در قولنامه ثبت شود.
• شرایط تخلیه ملک: تاریخ تخلیه ملک و نحوه تخلیه ( توسط فروشنده خریدار و …) به طور کامل ثبت شود.
• مسئولیت های قانونی: مسئولیت های قانونی هر دو طرف در مورد مالیات عوارض و … مشخص شود و در قولنامه قید شود.
• ماده ۱۰ قانون ثبت: در قولنامه خانه باید به ماده ۱۰ قانون ثبت اشاره شود که طبق آن معامله ملک بدون ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک باطل است.
• شرایط فسخ قرارداد: شرایط فسخ قرارداد و نحوه بازگشت مبلغ پیش پرداخت در صورت انصراف هر یک از طرفین به طور کامل ثبت شود.
• ضمانت نامه تخلیه: در صورتی که ملک در تصرف مستاجر است فروشنده باید ضمانت نامه تخلیه ملک را در موعد محدد به خریدار ارائه دهد.
• ماده ۴۶ قانون ثبت: ماده ۴۶ قانون ثبت نیز باید در قولنامه ذکر شود که طبق آن هر گونه انتقال ملک باید با اجازه مالک و طبق مقررات قانونی انجام شود.
• مشاور املاک: نام و اطلاعات مشاور املاک در قولنامه ثبت شود.
• امضا و انگشت نگاری: قولنامه باید توسط هر دو طرف امضا و انگشت نگاری شود.

نکات فنی در قولنامه

علاوه بر نکات مهم در انعقاد قولنامه به نکات فنی زیر نیز توجه داشته باشید:

• قالب قولنامه: قالب قولنامه باید مطابق با قوانین و مقررات قانونی و اصول حقوقی باشد و از قالب های معتبر و مطمئن استفاده شود.
• زبان قرارداد: زبان قرارداد باید شفاف دقیق و بدون ابهام باشد و از کلمات و اصطلاحات مبهم و چند معنا استفاده نشود.
• شرایط اجرایی: شرایط اجرایی قرارداد ( مانند زمان نحوه پرداخت و …) به طور کامل و با جزئیات ثبت شود تا هیچ گونه تفسیر متفاوت و اختلاف آتی ایجاد نشود.
• ضمایم قرارداد: هر گونه ضمیمه و سند مربوط به ملک ( مانند سند مالکیت مجوز ساخت نقشه و …) به طور رسمی به قولنامه ضمیمه شود و در قولنامه به آن اشاره شود.
• مهر و امضا: قولنامه باید به وسیله مهر و امضا طرفین و شاهد تایید شود.
• کپی قولنامه: از قولنامه کپی گرفته شود و هر یک از طرفین یک کپی را نگهداری کنند.

نکاتی در مورد سند مالکیت

سند مالکیت ملک یکی از مهم ترین اسناد در خرید و فروش ملک است که در مراحل نهایی انتقال ملک نقش اساسی دارد.

در هنگام انعقاد قولنامه به نکات زیر در مورد سند مالکیت توجه داشته باشید:

• نوع سند: نوع سند مالکیت ( ششدانگ سه دانگ …) و تاریخ صدور آن را بررسی کنید.
• مشخصات ملک: مطمئن شوید که مشخصات ملک ثبت شده در سند مالکیت با مشخصات ملک مطابقت دارد.
• نام مالک: نام و نام خانوادگی مالک ثبت شده در سند مالکیت را بررسی کنید و مطمئن شوید که با نام و نام خانوادگی فروشنده مطابقت دارد.
• تعهدات فروشنده: فروشنده باید تعهد کند که ملک هیچ گونه مانع و مشکلی ( مانند رهن حرف ممنوعیت ساخت و …) ندارد و تخلیه آن به عهده او است.
• بررسی سند در اداره ثبت: سند مالکیت را در اداره ثبت اسناد و املاک بررسی کنید و مطمئن شوید که سند مالکیت معتبر و بدون مشکل است.
• استعلام از اداره ثبت: از اداره ثبت اسناد و املاک درباره وضعیت سند و ملک استعلام کنید و اطمینان حاصل کنید که ملک هیچ گونه مشکلی ندارد.

مراحل نهایی انتقال ملک

پس از انعقاد قولنامه مراحل نهایی انتقال ملک با توجه به شرایط قرارداد و نوع ملک به صورت زیر انجام می شود:

• پرداخت مبلغ حساب: مبلغ با قید تاریخ و نحوه پرداخت در قرارداد در مهلت تعیین شده تسویه شود.
• ثبت نام خریدار در سند مالکیت: سند مالکیت به نام خریدار در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شود.
• تحویل ملک: ملک در تاریخ تعیین شده در قولنامه توسط فروشنده به خریدار تحویل داده شود.
• دریافت سند مالکیت به نام خریدار: خریدار سند مالکیت به نام خود را از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت کند.

جدول مراحل انعقاد قولنامه

مرحله	توضیح
۱. مذاکره و توافق	خریدار و فروشنده در مورد قیمت شرایط پرداخت و سایر شرایط معامله مذاکره و به توافق می رسند.
۲. تهیه قولنامه	طرفین با مشاوره با مشاور املاک و وکیل قالب قولنامه را انتخاب می کنند و اطلاعات خود و ملک را در آن ثبت می کنند.
۳. امضا و تایید	طرفین قولنامه را امضا و انگشت نگاری می کنند و شاهدین آن را تایید می کنند.
۴. پرداخت پیش پرداخت	خریدار مبلغ پیش پرداخت را به فروشنده پرداخت می کند و رسید آن را در قولنامه ثبت می کند.
۵. ثبت در اداره ثبت	در صورت نیاز به ثبت قولنامه در اداره ثبت این موضوع در قرارداد قید می شود و طرفین به اداره ثبت مراجعه می کنند.

نکات مهم در انعقاد قولنامه

• مشاوره حقوقی: قبل از امضا قولنامه با وکیل و مشاور حقوقی مشاوره کنید و تمام شرایط و تعهدات را با دقت بررسی کنید.
• ثبت قولنامه: در صورت نیاز قولنامه را در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت کنید تا از هر گونه مشکل و اختلاف در آینده جلوگیری شود.
• گرفتن کپی قولنامه: از قولنامه کپی گرفته شود و هر یک از طرفین یک کپی را نگهداری کنند.
• دقت در مطالعه قولنامه: قبل از امضا قولنامه متن آن را با دقت مطالعه کنید و مطمئن شوید که تمام شرایط و تعهدات با نظرتان مطابقت دارد.

نتیجه گیری

انعقاد قولنامه خانه اولین قدم در مسیر خرید و فروش ملک است که با رعایت نکات فنی و قانونی میتوان از مشکلات و اختلافات آتی جلوگیری کرد.

با توجه به نکات و مراحل مذکور می توان با اطمینان از صحت و اصالت قولنامه قدمی مطمئن در مسیر خرید و فروش ملک بردارید.

پرسش و پاسخ

۱. آیا انعقاد قولنامه برای خرید و فروش ملک ضروری است؟

**  انعقاد   قولنامه   برای   خرید   و   فروش   ملک   ضروری   نیست      اما   به   شدت   توصیه   می شود   زیرا   با   انعقاد   قولنامه      تعهدات   طرفین   به   صورت   کتبی   ثبت   می شود   و   از   مشکلات   و   اختلافات   آتی   جلوگیری   می شود.**

۲. آیا در قولنامه خانه باید به ماده ۱۰ قانون ثبت اشاره شود؟

**  بله      در   قولنامه   خانه   باید   به   ماده   ۱۰   قانون   ثبت   اشاره   شود   که   طبق   آن   معامله   ملک   بدون   ثبت   در   اداره   ثبت   اسناد   و   املاک   باطل   است.**

۳. چه مدارکی برای ثبت قولنامه در اداره ثبت لازم است؟

**  برای   ثبت   قولنامه   در   اداره   ثبت     به   سند   مالکیت   ملک      شناسنامه   و   کد   ملی   طرفین      اصل   قولنامه   و   رسید   پرداخت   پیش   پرداخت   نیاز   است.**